お隣は｢疑惑の一家｣…売り主に告知義務は？ 説明義務違反になると損害賠償請求に発展！

売主が宅建業者でなければ、原則的には重要事項の説明義務はありません。しかしながら、宅建業者でなくとも、ウソの情報を告げたり、一定の前提のもとであえて情報を告げなかったりすると、説明義務違反を理由に損害賠償請求をされることがあります。

もちろん、噂や、知っていることを何でもかんでも買い主に告げればいいということではありません。客観的なトラブルの事実がないのに、「疑惑」程度の噂だけで、「隣人は薬物依存症だ」などと言うのは、プライバシーの侵害になりますから、控えたほうがいいでしょう。

告知しなければいけない事柄かどうかの判断は、それが客観的な事実であるかどうかが基準の一つになります。例えば、「隣人が暴れて近隣からの苦情で何度も警察が介入している」「これを知った購入希望者がキャンセルした」といった、客観的トラブルが発生している場合なら、買い主への説明義務が発生する可能性があるといえます。

説明義務違反を理由に損害賠償請求されたケース

実際に裁判でも、客観的事実を知りながら告知しなかったことについて、非宅建業者である売主に、説明義務違反による損害賠償責任を認めた例があります（大阪高等裁判所平成16年12月2日判決）。

このケースでは、（1）売主が建物に引っ越してきた翌日に、隣人から「子供がうるさい。黙らせろ」と苦情を言われていた、（2）隣人に洗濯物に水をかけられたり、泥を投げられたりしていた、（3）売主が自治会長や警察に相談していた、（4）以前、購入希望者に建物の内覧をさせた際、隣人が「うるさい」と苦情を言い、購入する話が流れた、という事実がありました。

今回のご質問のケースでも、すでに客観的なトラブルになっていれば、売却の際、正直にお伝えすることをお勧めします。

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