長嶋修が語る｢2025年不動産市場の行方と提言｣ 2025年注目は｢セカンドベスト｣の不動産

各都市圏中心部、70㎡あたりの中古マンション価格の推移。グラフ上は、東京の都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）、城南・城西6区（品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区）、城北・城東11区（上記以外の区）。グラフ下は大阪市中心6区と名古屋市中心3区で、図中の数値は1月と7月の価格（出所：東京カンテイ プレスリリース）

好調なマンション市場も、徐々に足並みが乱れ始めている。

近年、都心部では一般的な収入の世帯には到底手が届かない水準にまで価格が高騰していることから、首都圏でいえば東京都下や神奈川、埼玉、千葉にまで需要が拡大していたが、2024年後半頃からこうしたエリアの中でも立地が悪い物件はすでに頭打ち。

都市部においても、東京都心6区や大阪市中心6区では2024年にもう一段の上昇が見られたが、その他のエリアは失速感が否めない。

2024年に公表された2023年10月時点の「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は900万戸超、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高を更新。2024年の地価公示では全用途平均がバブル期を超える上昇率を見せたが、20年、30年にわたって地価が下がり続けているエリアも散見される。

そもそもこうしたエリアは、一戸建てにもマンションにも価格高騰の波は届いていない。不動産価格の上昇が始まった当時からすでに足並みは揃っていなかったものの、市場の二極化、三極化がさらに拡大し始めたのが2024年だったといえるだろう。

2025年、注目の「セカンドベスト」とは

インフレや金利上昇は、"強い不動産"をますます強くし、"弱い不動産"をさらに弱める一因となる。したがって、2025年はさらに市場の格差が拡大することになるだろう。

（画像：さくら事務所）

"強い不動産"とは、言わずもがな都心・駅前・駅近・大規模・タワーに代表される好条件の不動産ということになってくるが、2025年は「セカンドベスト」の不動産も注目される。

「セカンドベスト」とは、ベストな立地に次いで価値が維持されると見られるエリアを指す。具体的には、首都圏でいえば23区の駅徒歩10分から15分圏内に加え、千葉・神奈川・埼玉の中でも国道16号圏内の徒歩7分から10分圏内のエリアになってくるだろう。