住宅ローン契約後に｢生保が不要か｣試算する方法 ｢35年後の自宅の資産価値｣を予想しておく意義

住まいサーフィンでは物件ごとにこの資産性を新築に限って公開し、それを「儲かる確率」と呼んでいる。例えば「儲かる確率」が70％なら、資産価値は年率1％下落すると予想できる。つまり、住宅ローンを返し終える35年後には、購入価格の35％落ちの65％で売れるということだ。そこから売却時の手数料等を引いて6割程度が現金になる。8000万円で買ったとすると、35年後にはおよそ4800万円に換金できる計算だ。

自宅の35年後の資産価値は、投資信託などに比べればずっと高い確度で当てることができる。これが狂うとすると、相場変動だけだ。35年後の新築マンションの相場が半額になっていたら、上記の金額は半額になるが、その場合は物価も大幅に下落している可能性が高い。

自宅と「同レベルの賃貸」に住むにはいくらかかる？

賃貸は一生支払いが必要になるが、持家なら最長35年で支払いが終わる。都心で自宅と資産価値が同等のマンションに賃貸で住もうとした場合、物件価格の4％程度が年間家賃としてかかる（都心マンションの利回りは4％程度のケースが多いため）。

ローン完済後の人生を20年とすると、前述のケースでは4800万円×4％×20年＝3840万円が残りの人生の家賃総額となる。この場合、自宅を売却して家賃総額を差し引いたとしても手もとに1000万近く残る計算だ。また、住み替えで家をサイズダウンすれば、さらに多くの資金を手もとに残せることになる。

なお、前述の例は「儲かる確率」が70％で、年率1％下落想定だったが、これは割と資産性の高い物件だ。首都圏の平均値は儲かる確率50％で、こうなると年率2％下落する想定になる。その際の35年後の資産価値は、購入価格の30％しかない。売却時の手数料等を引いたら25％程度が現金になる計算だ。例えば、4000万円で買ったのならば、1000万円の現金化になる。

この物件の場合、残りの人生の家賃総額は1000万円×6％×20年＝1200万円になる（郊外マンションの利回りは一般的に6％程度のため）。現金化しても家賃総額の方が高くなってしまい、住み続けるほかなくなるのだ。このように、自宅に資産価値がないと、老後の人生の選択肢を狭めることになる。