減税で高騰必至｢40㎡台マンション｣賢い選び方 来年度から小規模の｢マイホーム購入｣が有利に

これまで「住宅ローン減税」は単身者には使いづらい制度でしたが…(写真：8x10 / PIXTA）

住宅ローン控除の対象面積が50㎡以上から40㎡以上に来年度から変わる。これは自宅を購入する対象が独身にも拡大されたことを意味する。独身でも家を買う時代がやって来たのだ。

そもそも家賃はもったいない。10万円の家賃を2年間支払ったら、240万円の現金を確実に失う。毎月10万円のローン返済をするなら、3900万円程度のマンションが買える（金利0.5％・35年返済・頭金なしで計算）。

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住宅ローンは35年で終わるが、家賃は死ぬまで60年以上払い続けることになる。同じものが持ち家なら35年で、賃貸なら60年なので、賃貸は生涯の住居費が持ち家の1.5倍以上に跳ね上がる。どう計算しても持ち家は有利なのだ。

だからこそ、東京都でも85歳以上の持ち家率は75％あり、民間賃貸比率は10％に留まっている。数字から見て、日本では何か特別な事情がないかぎり、持ち家を取得することが常識になっているといってよい。

自宅の譲渡益は3000万円まで非課税

マンション購入で資産を増やすのは簡単だ。私は自宅を住み替えて資産を1億円以上純増させている。これは実質的にお金をもらいながら自宅に住んでいるに等しい。家賃の支払いとは真逆の現象だ。

これは単身でももちろんできるし、単身は身軽だからこそやりやすい。含み益を出すための住み替えの最大の抵抗勢力は家族になるので、単身なら何の障害もない。ちなみに、自宅は売買差益に対して3000万円まで無税になる。この制度は2年おきに使うことができる。私が単身なら、2年おきに引っ越したいくらいだ。