安いと安易に｢定借物件｣に飛びつく人が陥るワナ 購入時に退去後の住まいについても考えたい

購入から10年を過ぎたあたりというのは、一般のマンション購入者だけでなく、定期借地権マンションの購入者も、家計運営の改善のために相談に見えることが多いタイミングです。

というのは、一般的なマンション購入者の例で言えば、土地と建物の固定資産税・都市計画税の負担を、それまで住宅ローン控除の還付金を充てる形で対応していたためです。住宅ローン控除が終わったとたんに財源が無くなり、家計改善しなければ、貯蓄ペースが鈍ったり逆に取り崩す暮らしに陥る人もいます。

そして、定期借地権マンションの場合も同様に、地代の支払いと建物の固定資産税・都市計画税、解体積立金などの負担を、住宅ローン控除からの還付金でまかなっていた場合には、住宅ローン控除が終わればとたんに家計にしわ寄せが来ます。

特に、大都市圏に多いパターンとして、子どもの出産と前後してマンションを購入したケースで、家計の悪化が顕著な例が散見されています。これは、子どもが10歳になるごろから、中学受験のための塾通いを始めるため、家計がダブルパンチを受けることが背景にありします。

このタイミングで家計改善し、ライフプランを立て直すことができれば、その後しばらくは比較的穏やかです。最後には更地にして返すことと、退去後の住まいを確保する必要がある点を納得していて迷いがなければ、定期借地権マンションも悪くないと考えます。

しかし、迷いが生じて手放すことを視野に入れ始めると、話は別です。定期借地権マンションを購入したことへの不満や不安が出始める第2の波は、おおむね老後が視野に入ったタイミングでやってきます。

築年数が経ってから売るのは困難

数年前に「老後2000万円問題」が話題になって以降、老後の家計のやりくり相談が増える中で、持ち家なら「退職までの住宅ローンの完済」が1つのトレンドになっています。老後が視野に入った際にマンション購入者の1つの懸念材料になっているのが、「住宅ローンを完済しても、年金生活から捻出する住居費負担が重い」というものです。

前述の通り、管理費・修繕積立金のほか、一般的なマンション購入者の例では土地と建物の固定資産税・都市計画税の負担が、そして、定期借地権マンション購入者の例では、地代の支払いと建物の固定資産税・都市計画税、解体積立金などの負担が続きます。

とりわけ定期借地権マンションの購入者にピリピリ感があると感じるのは、土地の固定資産税・都市計画税はかからないものの地代などが発生するためで、物件にもよりますがフローとしては地代負担のほうが重いからかもしれません。

加えて、住み続けられる年数に限度があることへの不満と、退去後の住まいへの不安が持ち上がってきて、「売却」という選択肢を意識するようになります。

しかし、もともとは“終の棲家”のつもりで購入したものの、残りの期間が短くなってきたタイミングで手放そうとするケースでは、なかなか難しいことが多いです。

まず、売却について地主の承認が必要な場合があります。売却OKの場合も、残期間が短くなるにつれて購入希望者は減るトレンドで、たとえ購入希望者が現れても住宅ローンの審査に通りにくい現状があるからです。

銀行によっては、借地権付きの住宅の購入時にも利用できる住宅ローン商品を取り扱っていますが、残存期間による条件や資産価値によって買い手が希望の額で住宅ローンを組めず、思った通りに売却できないケースが少なくないのです。