住宅購入時に見落としがち「離婚」の深刻リスク

年間20万組超が離婚、決して他人事ではない

例えば4000万円の家をフルローンで購入し、ローン残債が3500万円という状況では、2800万円で売れそうだとなっても、原則として700万円を現金で用意できなければ、借入先の金融機関(以下、銀行など)の抵当権の登記は外れません。

700万円の現金を用意したうえで家が売れたとしても、売却代金はローンの完済に充てられて手元に残らず、住む家を失うという状況になるのでは、無理して売っても意味がないと思う人も少なくありません。任意売却(売却後も住宅ローンが残ってしまうときに銀行の了解を得たうえで行う売却)の場合でも、住むところを失ったうえに残債務に対する返済がある状況は避けたいと考えるのもうなずけます。

そのため、多くのご家庭では、「ローン返済をそのまま続けて、離婚した一方がそのまま住み続ける」という道を選択します。けれども、これが泥沼の始まりです。

夫の単独名義の家に妻が住み続ける場合

「離婚して夫が家を出ていき、妻がそのまま住み続けたい」という希望はよく見聞きします。子どもがいて妻と暮らす場合はとくに、転校させたり住環境を変えさせたくないという親の思いもあります。

このケースで気になるのが、不動産の名義です。妻が頭金を入れていたりペアローンなどで住宅ローンを組んだりしていれば、共有名義にしているため、勝手に夫が売買することはできません。

対して、専業主婦世帯のほか、妻がパートなどで収入合算して住宅ローンを組み、妻の持ち分がない場合は、家は夫の単独名義になっているため、離婚後にいつ気が変わって売却されて家を追い出されるかわからない不安が妻には残ります。

そこで、財産分与によって夫の所有権の持ち分を妻が譲り受けたいと考える人も。けれども、ここで問題になるのが、銀行などと交わした住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約)です。

この契約書には、ローン対象となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行などの承諾が必要である旨が明記されているのが通常です。しかし、夫単独名義の物件を妻に名義変更するというケースでは、この銀行などの承諾はまず得られないのです。

なぜなら、住宅ローンは、本人が所有し居住するための住居に対して融資されるものだからです。離婚のため住宅ローンを借りた本人(この例では夫)が家を出るとなると、本人が自分の暮らしを優先してローン返済を後回しにする危険性があると銀行などは警戒します。そのため、ローン完済前に、名義変更したい旨を申し出て銀行などの承諾を得ることは難しいです。

家の名義もローン返済を借りたのも夫であるのにもかかわらず、夫が住んでいなかったり、勝手に妻に名義変更した、という事実を銀行などがつかんだ場合は、契約違反をしたとしてローン残債の“一括返済”を迫られる危険性も。返せなければ自己破産一直線です(『住宅ローン「滞納後」にたどる恐ろしい道のり』参照)。

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