住宅ローン減税は拡充､相続税対策は引き締め…2026年度｢税制改正大綱｣で変わる不動産購入の戦略

20年以前は自宅としての税制優遇を受けられず、20～30平方メートル台の投資用物件を同じ扱いだった40平方メートル台は全面積平均の47％と同じ値上がり率となり、資産性で劣後することが既になくなっている。これが今回の改正でさらに資産価値を上げる可能性が出てきている。物件単価が高騰する中で、単身者やDINKSの購入者が増えており、40平方メートル台の需要は旺盛になりそうだ。

40平方メートル台のデメリットを挙げるならば、60平方メートル以上のファミリータイプよりも供給戸数も買い手の数も限定的なため、成約までには時間が余計にかかる可能性は否めない。しかし、今以上に価格が上がりやすいのであれば、自宅としても投資としても対象面積に入る人が増えるだろう。

価格が高い時は、予算に合わせるために面積を妥協する選択もある。購入する時に、資産性に最も影響する立地は譲らないでほしいが、面積を小さくするのは資産性の観点からは賢い選択となる。

もちろん、大家族で面積ニーズが強い世帯にはそこまで言うつもりはない。資産性はマンションを決める際の1つの判断軸でしかないので、バランスよく考えることが何よりも大事だ。しかしながら、マンション購入時に税制変更で面積の許容範囲が拡大していることを忘れてはならない。

フラット35の要件緩和

税制ではないが、長期固定住宅ローンであるフラット35の床面積要件の緩和が70平方メートル以上から50平方メートル以上に見直されることが発表されている（26年4月予定）。これと同時に、融資限度額が8000万円から1億2000万円に引き上げられる。

この2つをセットにすると、最高坪800万円ほどの物件が買えるようになる。こうした融資条件もあいまって、50平方メートル台の更なる需給逼迫も想定されるところだ。これにより、先ほどの面積帯別値上がり率は40・50平方メートル台が最も高くなる可能性も出てきた。