マンション高騰する東京23区で"高コスパ"なのはどこ？　マンション値上がり益ランキング

（写真：momo／PIXTA）

マンション相場の上昇により、自宅所有者の「含み益」は膨らんでいる。その金額は2021年に4346万円だったものが、2025年には平均7258万円になっている。この4年で3000万円ほど増えたことになる。こうした状況を受け、前回記事「自宅マンションが爆騰している人が続出…『売却か？住み続けるか？』の判断基準」で住み替えを提案した。これは増え続けてしまう税金対策でもあった。

この記事で用いるデータは、筆者主宰の「住まいサーフィン」会員向けの機能「自宅査定」の結果で、年間2.5万件使われている。物件価格が上昇し、住宅ローンの残債は減少していく。この差分が含み益になる。これは自宅を売却すればその含み益をキャッシュインさせることができる。

今回は購入時価格と現在想定の成約価格から、どれだけ値上がり益があるかを東京23区ごとに集計した。対象物件は竣工年が2001～15年の間で、平均入居時期は2009年、築16年だった。

また、その中で値上がり率に着目すると、自身の予算にあった購入戦略も見つけることができる。

トップは港区

1位は港区で、その値上がり率は100％、ちょうど2倍になっている。購入時に7870万円だったものが、現在の中古成約時価は 1億5779万円で、値上がり益は7909万円となる。10年ほど前には、港区で1億円以下のマンションが買えたのに、今では1億円出しても東京23区では山手線内側にほぼ買えない状況にある。

2位は千代田区で、値上がり益は港区より1000万円以上低くなるものの、値上がり率は97％と港区に肉薄する。相対的に港区より安く買ったのに、値上がり率はほぼ同じだったことを意味し、予算が少し足らなくても値上がり率が高いところを買う手段が残されていることになる。

3位は渋谷区、4位は新宿区だが、この2つの区は区内格差が大きい。渋谷区なら、表参道駅付近のように港区に近いエリアと、山手線の外側で京王線沿線とは相場水準も上がり方も違う。究極的には物件ごとにすべて違うことになるので、その資産性を住まいサーフィン上では「儲かる確率」として個別に0～100％で評価しているのだ。