マンション価格上昇でも賃料停滞の理由 利回りは低下、マンション投資は魅力薄？

東京五輪への期待から湾岸エリアマンション賃料は上昇傾向（撮影:今井康一）

分譲マンション価格の高騰に対し、賃料の上昇が追いついていない。

東京23区の新築分譲マンション平均価格（1坪当たり）は、2012年1月の250.3万円から2014年12月の299.7万円まで19.7％上昇した（東京カンテイ調べ）。

一方、同期間における賃料（1平方メートル当たり）は、3032円から3195円まで、5.4%の上昇にとどまっている。

賃貸には政策の後押しがない

住宅ローン減税や金利の低下など政策の後押しもあり、分譲価格には上昇圧力がかかっている。価格上昇が続きそうな雰囲気では、保有資産価値の向上が期待できるため、多少無理してでも購入するというインセンティブも働く。

しかし、賃貸の場合は、借り手の懐事情がそのまま反映されやすい。2014年の実質賃金は、消費税増税の影響もあり前年比2.5%の大幅減となった。マンション賃料の上昇は当面見込みにくい環境だ。

数少ない例外は、豊洲など再開発が進む東京湾岸エリアや都心の超一等地。豊洲は、東京五輪の選手村などが開発予定で街自体の価値が近年大きく向上、賃料もツレ高傾向にある。また、超一等地に関しては、借り手が富裕層であるため値上げがしやすい。