意外と侮れない｢外壁タイル｣剥落事故の怖さ アフターサービスは使える？事故の責任は？

先述のとおり、竣工引き渡しから2年以内であれば、アフターサービスや契約不適合責任を活用し、無償で外壁の不具合に対応してもらえる場合がほとんどとなる。ではさらに時間を経た10年以内の場合はどうだろう。

2年以上10年以内に外壁トラブルが生じた際は、タイル張り施工に問題があったことが確認できるかどうかがカギとなる。契約不適合責任が問えるからだ。タイル張り施工の問題が明らかであれば、分譲・施工会社が費用負担に応じる場合も少なくない。

一方で、契約不適合責任には因果関係の立証が不可欠となる。管理組合側が、外壁タイルの浮き・剥離の発生原因が、施工上の過失にあった旨を明らかにしなければならないのだ。

外壁タイルの浮きや剥落の原因は多岐にわたる。原因の1つとなるのが柱と壁の間などにあえて設ける構造スリット（隙間）絡みの不具合だ。構造スリットは建物全体のバランスを保ち、また地震などの揺れに対し、平行方向に力が作用することで柱や梁が折れてしまうのを防ぐ役割を担っている。

この耐震性目的の隙間そのもの、もしくは隙間用部品を構造スリットと言う。このような隙間にまたがってタイルが貼られると、浮きの原因になってしまう。

また外側からの内部確認は難しく、そもそも構造スリット自体が設置されていないケースも報告されている。分譲会社や施工会社の責任を明確にするためには、こういったポイントの指摘も不可欠だ。専門的な知識をもつ第三者機関に依頼し、的確なチェックを依頼するのが確実だろう。そのうえで補修方法を検討し、原因対策を講じることをおすすめしたい。

10年以降の不具合発覚では…

外壁の不具合にはさまざまな要因がある。下地の厚さや処理をはじめ、先にお伝えした構造スリット関連など施工不良が原因になる場合も少なくない。しかし月日が経つにつれ、建物は変化するのもまた自然の流れだ。経年劣化が原因による、外壁のタイル浮きや剥離が起こるのも仕方のないことではある。

実際はタイルの不具合が施工に起因していたとしても、その因果関係の立証は2年から10年目に比べてより困難なものとなる。分譲会社や施工・設計会社側の責任の追及、また費用交渉が難航するケースも少なくない。

結果として、管理組合が施工費用を負担しなければならなくなってしまう。想定外の出費が増え会計を圧迫、修繕積立金にも影響を及ぼす可能性も否定できない。