「今が最も価値が高い」即売却すべき物件の特徴 「無価値化・マイナス価値化不動産」は即売り

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今不動産を持っている人は、今後どのような戦略で売却すればいいのでしょうか(写真:CORA/PIXTA)
首都圏1都3県の新築マンションの平均価格は6260万円で過去最高を更新、東京23区の新築マンションの平均価格は8293万円となりました(不動産経済研究所、2021年調査)。この先、いったい不動産価格はどうなるのでしょうか。不動産コンサルタントの長嶋修氏は「不動産市場は、地域により上昇・下落・無価値あるいはマイナスの三極化が進行していく」と言います。今不動産を持っている人や相続が発生しそうな人は今後どのような戦略で売却などを行っていけばいいのでしょうか。同氏の新著『バブル再び』から一部抜粋してお届けします。

三極化下位15%の不動産は即売り

不動産戦略は、前回(『「世田谷の地価下落」が示す不動産3極化の現実』)説明した三極化の構図のうち、どこに当てはまるかで異なります。

1. 価格維持あるいは上昇する地域(10~15%)
2. なだらかに下落を続ける地域(70%)
3. 限りなく無価値あるいはマイナスの地域(10~15%)

まず下位15%の「無価値化・マイナス価値化不動産」については、不動産だけの相続放棄はできないので、基本的には即座に処分したほうがよいでしょう。身もふたもない話になりますが、カネばかりかかって将来性がないためです。

このような不動産のために、2023年には新制度「相続土地国庫帰属制度」が利用できる予定です。これは簡単に言えば「土地を手放せる制度」ですが、実はあまり使い勝手がよくありません。まずあくまで「土地を手放せる制度」ですから、建物が建っていれば自費で解体する必要があります。木造2階建て・30坪程度の建物なら150~200万円。

重機が入らないなど道路が狭いところなどではもっとかかります。土壌汚染や埋設物がないのも前提となり、例えば井戸や浄化槽があれば撤去しなければなりません。そのうえで審査手数料を支払い、10年分の土地管理費相当額も支払ってやっと手放せるのです。10年分の管理費は、市街地の200平方メートルの宅地で約80万円です。

簡単に言えば、固定資産税や維持費が負担であれば、価格がゼロでもマイナスでも即座に手放してしまったほうがいいでしょう。「もっとかんたんに土地・建物の放棄ができる」といった法案成立や改正に期待するなら、もう少しそのままでいいのかもしれません。

いずれにしても、あまりに制度設計を緩和すると、国が引き取る制度がゴミ回収のようになってしまい、収集がつかなくなることを危惧している、といった前提は理解しておく必要があるでしょう。

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