｢世田谷の地価下落｣が示す不動産三極化の現実好立地マンションの価格上昇は止まらないが…

長嶋修 : 不動産コンサルタント（さくら事務所会長）

2022/03/15 6:00

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首都圏1都3県の新築マンションの平均価格が過去最高を更新しました（写真：t.sakai／PIXTA）

首都圏1都3県の新築マンションの平均価格は6260万円で過去最高を更新、東京23区の新築マンションの平均価格は8293万円となりました（不動産経済研究所、2021年調査）。この先、いったい不動産価格はどうなっていくのでしょうか――。
不動産コンサルタントの長嶋修氏は「不動産市場は三極化が進行していく」と言います。その理由とは？同氏の新著『バブル再び』から一部抜粋してお届けします。

三極化する不動産市場

都心をはじめとする好立地マンションの価格上昇は止まりません。その一方で都市郊外は駅前・駅近をのぞきダラダラ下落というように、不動産市場はものすごい三極化が進行しているのです。不動産市場の「三極化」が1990年バブル崩壊以降続いているわけです。不動産市場の三極化は次のような具合です。

1.価格維持あるいは上昇する地域（10～15％）
局地的なバブルとして先述した都心・駅前・駅近・大規模・タワーといったワードに代表されるような、価値が上昇し続けているエリア。

2.なだらかに下落を続ける地域（70％）
都心から30㎞～40㎞ほど離れているかつてのベッドタウン。これから人口が減少していき、徐々に価値が下がっていくエリアで、大多数の地域。

3.限りなく無価値あるいはマイナスの地域（10～15％）
かつてのベッドタウンで人気のエリアでも現在は人が減り、売れずに残るケースが増えている。ここに該当するエリアは、今後も下降をたどっていくと思われる地域。

コロナ以降もこの傾向はますます進み、この3つのエリア格差がさらに加速していくでしょう。

民主党から自民党に政権交代した2012年12月、期待感もあって株価や不動産価格は大きく盛り上がり、翌年の2013年4月以降、アベノミクス、黒田バズーカが打ち出され、大幅な上昇局面を迎えます。

民主党から自民党に政権交代した2012年12月の中古マンション成約平米単価を100とした場合のグラフです。ここまで都心3～5区あたりの成約平米単価は実に2倍近く、5000万円だったマンションが1億円になっているということです。東京平均では1.7倍程度。一方神奈川、埼玉、千葉では1.3～1.4倍程度にとどまっているのがわかるでしょう。

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