J-REITがこれからも堅調と言える3つの理由 ｢金利上昇｣でも投資先としてやっぱり有望

実は、金融緩和による超低金利の恩恵を受け、J-REITが調達する有利子負債コストは低下傾向にある。2018年9月末時点で、J-REIT市場全体の有利子負債の調達コストは0.71％。2017年12月末の0.76％、2016年12月末の0.83％と比べて、それぞれ5bps、12bps低下し、2010年以降は低下傾向が続いている。平均残存年数も長期化傾向が続いており、将来の金利上昇リスクにも対応していると言える。

こうした好調なファンダメンタルズや外部環境を背景に、J-REIT市場全体の1口当たり分配金は、2011年下期～2017年下期の6年間で+21％（年率+3.5％）の増配を達成してきた。また、2018年上期のJ-REIT市場全体での1口当たり分配金は、前年同期比+5％となり、その増配幅は堅調さを保っている。

このように、J-REITは高いインカムゲインが期待できることに加え、景況感の改善を背景に、分配金の増加も期待できる金融商品であり、個人投資家の資産形成に有用と言える。

東証REIT指数は2000ポイントを目指す？

ここでJ-REIT市場が創設された、2001年9月10日から2018年9月末までの約17年間における、過去のパフォーマンスを振り返ってみよう。

国内の代表的な株価指数であるTOPIXの+72％に対して、東証REIT指数は+77％と少しだけ上回る程度だが、配当込みのトータルリターンは、TOPIX（配当込み）の+132％に対して、東証REIT指数（配当込み）は+281％と、大きなパフォーマンスを残している（一部SMBC日興証券推計）。これはまさに、長期投資による「インカムゲイン」が積み上がったことで実現した高いリターンと言える。

では、東証REIT指数はこれからどう推移していくのか。小社では、強気の見解を示している。上記のように好調なファンダメンタルズや低金利環境に支えられ、同指数は2000ポイントを目指すと期待している。

ちなみに、同指数が2000ポイントに達した場合、J-REIT市場全体の想定分配金利回りは3.7％だ。2013年半ばから2015年半ばにかけて分配金利回りスプレッド（J-REITの分配金利回り－長期金利）が3％前後だったことを勘案すると、仮に長期金利が0.5％まで上昇したとしても、同水準の金利差は確保できる水準で、さらなる上昇が狙えると考える。