不動産転売ビジネスがストップ、崖っぷちに立つ新興デベロッパーたち

ジョイント・コーポレーションとアルデプロは資金繰りのためファンドに資本参加を求めた。ジョイントは流動化ビジネス比率のランキングの中では野村不動産ホールディングス、アーバンに次いで営業利益の金額が大きい企業だ。年明け以降、アーバンに次いで「民事再生が秒読み」と言われていたが、９月８日に突然、オリックスグループの資本参加を発表、崖っ縁で新たな展開に入った。

　ジョイントは０１年３月に東証１部に上場したが、当初はマンション分譲会社だった。ところが、０６年３月期になると突如、セグメントに「不動産流動化事業」が顔を出し、今年５月発表の０８年３月期には売上高１８７７億円のうち流動化事業１１６１億円、マンション分譲５５７億円と不動産流動化事業が主力になった。が、流動化事業の環境が急変。５月には、向こう２年間で棚卸し資産を１０００億円圧縮し、同時に有利子負債も１０００億円削減すると発表した。しかし、市場の反応は悪く、株価は当時の１０６０円から９月３日には１０３円にまで暴落。そんな状況下で、先述の資本参加が発表された。

同社は資本参加と同時に今期業績予想の修正を行い、前期末で２３５５億円ある棚卸し資産の評価損１８８億円を含め、営業利益を２３６億円の赤字とするほか、仕掛かり中の大型プロジェクトの解約に伴う違約金も「５０億円より少ない金額」（織部壽取締役）を計上している。

今回資本参加するのはオリックス本体ではなく、オリックスグループが出資する「ＯＰＩ２００８」という投資事業組合だ。しかも、オリックスとしては「業務提携ではなく、あくまで純投資」（オリックス広報担当者）としている。つまり、今回の資本参加はジョイントが資産圧縮するための“時間稼ぎ”にはなるが、同時に収益を上げる努力も不可欠。それだけに、これまでになく厳しい収益管理が求められる。

一方、アルデプロも一時はテレビＣＭや首都高速道路から見える「再活」看板で目立った企業だが、やはり厳しい状況にある。同社は中古マンションや企業所有の社員寮などの流動化事業から出発。折よく不動産ファンド向けの需要が拡大したことで、中古マンション以外にも、一般のビルや商業施設のファンド向け販売を開始した。その結果、両部門の売り上げと利益が急増。棚卸し資産は０６年７月期の７３億円から直近の０８年７月期には約１０倍の７０７億円になっている（この時点での棚卸し資産の評価損は４２億円）。

同社の場合も、０７年８月に財務基盤の強化や投資資金の調達のため、ファンドからの資金融資を仰いでいる。それがゴールドマン・サックスの出資するファンド「ＧＳＴＫ４」に対して行った第三者割り当て増資２００億円（株数７５万株、割当価格２万６４５０円）と償還期間１年の転換社債型新株予約権付き社債１００億円だ。ところが、収益不動産の売れ行きが激減。０８年７月期の業績予想について今年１月の中間期、６月の第３四半期、８月６日と三度も修正、当初見通しの営業利益は１０分の１になった。久保玲士社長は「買い手の側の資金手当てのメドがつかず、土壇場で売却できなかったケースが増えた結果」だと言う。

さらに、９月１２日に発表された０８年７月期業績は「一部の監査手続きが未了」のままなうえ、「現状の流動化事業の環境から数字を出すことは投資家にマイナス」（同）として今期予想数字そのものの発表を見送っている。まさに流動化ビジネスによる収益の混迷ぶりを如実に示す事態だと言える。

気になるのはゴールドマン・サックスが出資する「ＧＳＴＫ４」の狙いだ。同ファンドは昨年、第三者割り当て増資を１株当たり２万６４５０円で引き受けた。その株価は直近では３０００円前後。１８０億円近い含み損になる計算だ。一部には「完全な思惑外れ」との見方もあるが、８月の転換社債型新株予約権付き社債の償還についても、再度、ファイナンスに応じた。今回も同じ転換社債型社債で転換価格は３８５０円。株価は転換価格近辺を上下しており、同ファンドが「全株転換した場合、筆頭株主になる」（同）という。が、転換すれば希薄化から同ファンドの損失はさらに拡大する可能性もあり、それも難しい。ファンドも当分、不動産環境の好転を待って耐え続けるしかない皮肉な状況にある。