買ってはダメな中古マンションを見抜く方法 絶対押さえておきたい｢ただひとつの指標｣

中古マンションを購入するときに何に気をつければいいのでしょうか？(撮影：今井康一）

最近、中古マンションを購入し、室内を自分たちのライフスタイルに合わせてリノベーションして暮らす世帯が増えています。先日も知人から、中古マンションを購入するときに何に気をつければいい？ と聞かれました。本を読んでも、すべて条件をクリアする物件なんてないので、何をチェックすればいいのかわからないと言います。

専門家でも明確に答えられる人はほとんどいない

これは業界関係者の間でも、見方の分かれるテーマです。専有部分だけでなく共用部分の管理状況や管理組合運営など、いろいろなチェック項目について点数化して、総合点で良しあしを判断するべきという専門家も多くいます。しかし、筆者はこれにはあまり賛成できません。何がいちばん重要かという優先順位には個別性があり、それが加味されなければ買う本人にとって意味がないからです。

では、どう優先順位をつけたらいいでしょうか。使い古された言葉ですが、よく言われるのが「マンションは管理を買え」ということ。でも、ここにも問題があります。何をして「管理がいい」というのか、専門家でも明確に答えるのは難しいと思います。

かつてに比べれば、マンション管理に関する情報開示は少しずつ進んでいます。たとえば昨年、国土交通省は標準管理規約（管理規約のモデル）と標準管理委託契約書（管理会社との契約書のモデル）を改正しました。そのなかで中古マンションの売買時に管理状況や管理組合運営に関する情報の開示を促す文言が加わりました。

しかし、情報だけあっても、判断基準はわかりません。たとえば、管理組合運営を見るときに重要な指標といわれるものに、役員の任期があります。1年か、2年任期の半数交代か。選出方法は輪番制か、立候補制か……などなど。しかし、これらの情報が分かったとして、問題はそれをどう評価するかです。

一般に1年任期より2年任期半数交代制のほうが、管理組合運営の継続性が保てるので望ましいといいますが、ということは、自分も区分所有者になったら2年続けて役員をするということです。ちょっとそれは荷が重いので困るという方もいます。