マンション節税､これ以上はアウトかセーフか 90歳は大丈夫？10億円でもOK？全額借金は？

タワーマンション含め、はやりのマンション節税は、雲行きが一転して危うくなった（写真と本文は関係ありません）（写真：たっきー / PIXTA）

2022年4月19日。多くの人に注目されていた、ある不動産評価に関わる訴訟で最高裁判所が判決を下した。

争われたのは被相続人（親）が亡くなる数年前に、賃貸マンションを購入した相続税申告の案件だ。相続人（子）による一般的な手法である路線価などに基づく評価を「低過ぎる」とし、国税当局は伝家の宝刀とされる”例外規定”によって覆し、相続人に対して約3億3000万円の追徴課税を課したのである。この処分の取り消しを求めた訴訟において、最高裁は、国税当局の処分が「適法」との判決を下したのである。

対象となったのは、東京都杉並区と神奈川県川崎市にある、2棟の賃貸マンション。結果的に、相続財産であるマンションの評価額について、路線価などに基づく財産評価基本通達の評価額（以下、「通達評価」）が否認され、国税当局による独自の不動産鑑定の評価額（以下、「鑑定評価」）に基づく処分が認められた。この事実に関係者が衝撃を受けたのは言うまでもない。

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90歳でマンションを購入、94歳で死亡・相続

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ここで今回の案件における骨格や経緯を整理しておきたい。

①2009年に90歳の被相続人（親）は、賃貸マンション2棟を、合計13億8700万円で購入。購入資金の大部分は大手信託銀行からの借入金で10億0800万円を調達した。

②2012年に被相続人が94歳で死亡後、相続人（子）が申告した不動産評価は、2物件で3億3370万円、その他の財産は6億円超である。

③借入金残高は10億円弱で、相続した資産を債務と相殺。相続税をゼロ円と申告したのである。

なぜ、死亡（相続）の数年前に13億円強で購入した不動産に対し、相続後、申告上の評価額が3億円強と、購入金額の4分の1程度に下がったか。

土地の価格は主に、路線価（国税庁）、公示地価（国）、基準地価（都道府県）などに分かれている。いずれも実際に取引された実勢価格（時価）とは異なる。

相続税法上、財産の価額は時価（第三者間取引で成立する価格）で評価すると規定されているが、実際に時価を把握するのは困難だ。ゆえに国税庁は財産評価の一般的な基準を「財産評価基本通達」で定めている。この通達評価は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をベースに、評価することが定められている。