自己資金45万で不動産100億買った男の衝撃技 重要なのは「融資の受け方」だった

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不動産投資のポイントを押さえよう(写真:freeangle/PIXTA)

副業でマンション経営をはじめたい。多くの人が一度は考える副収入の作り方だろう。「サラリーマン大家」は流行語にもなった。ちまたには不動産投資の書籍があふれ、多くの手法を紹介している。しかし、借金を抱えて不動産を買うことに抵抗があり、一歩を踏み出せない人も多いだろう。

筆者は過去10年間、不動産投資と銀行融資を研究してきた。銀行融資を活用しながら戦略的に投資物件を買い進め、結果的には自己資金45万円のみの拠出で100億円を超える規模になった。

それらの物件はコロナ禍でも安定した収益を生んでいる。その経験から不動産投資を拡大するためのポイントを公開しよう。

「コアプラス投資」がお勧め

一言で不動産投資といってもその手法は多様だ。おおよそ次の4種類に分けて投資戦略を練るのが一般的といえる。

■ 不動産投資の戦略分類
・コア型
駅直結のランドマークビルなど高資産性、低収益性の物件を長期保有
・コアプラス型
当社の会社名にもなっているお勧め投資法。薄利多保有で規模拡大に最適
・オポチュニスティック型
競売、割安物件の発掘など好機を探す投資で高収益率
・バリューアデッド型
廃屋再生、リノベーションなどプロの仕事でバリューアップして転売

コア型は千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区(都心5区)などの一等地にピカピカのビルを保有する手法だ。投資家ではなく資産家の相続や大企業向けの戦略といえる。

オポチュニスティック型やバリューアデッド型は「2倍で転売できた」「利回り50%」などの宣伝文句を見ることもめずらしくないが、百戦錬磨の不動産業者と真っ向から競合するビジネスモデルであり、副業の個人が参入するには障壁が高い。

筆者が行っているのが「コアプラス型投資」だ。都心の一等地はあえて外して、二等地、三等地をねらう。東京でいえば、練馬区、板橋区、北区などの住宅地だ。駅徒歩10分以内、鉄筋コンクリート造、平成初期の築、2020年現在で表面利回り6.5%以上ならば間違いはない。

このような物件を1億円分買ったとしよう。結論的には毎年300万円ほどの利益になる。利益率は高いとはいえないが、10億円分買えば3000万円の利益であり、本業の給与を超える利益を生むことができる。このような薄利多保有で利益を積み上げていくのが不動産投資の王道と考えている。

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