ＲＥＩＴ復活のカギ握る公募増資とＭ＆Ａの成否、官民ファンド効果はほぼ出尽くし《特集・不動産／建設》

　オフィス空室率の上昇や賃料急落などから、ＲＥＩＴは軒並み分配金見通しを下方修正している。業界最大手の日本ビルファンドの１口当たり分配金は、前期実績（０９年６月期）の２万１７７５円に対し、今期（０９年１２月期）は１万８５００円、来期（１０年６月期）は１万６１００円の予想。「内部成長」は弱含みが続く。

オフィス業界全般を見ると、解約予告（退去６カ月前）は今春にピークを打った後、減少傾向とされる。空室率は優良ビルから今秋にも最悪期を脱すといわれるが、最近はダウンタイム（空室期間）の長期化が懸念され、３カ月～１年以上のフリーレントを導入するケースも目立つ。昨今の円高・株安など、景気二番底懸念も頭をもたげている。住宅業界についても、景況感に大差はない。

つまり、内部成長は少なくとも来年半ばまでは期待しづらい。こういう状況で、今後ＲＥＩＴ市場はどうやって浮上を図っていくのか。

カギは「外部成長」だ。公募増資で資金調達を行い、物件を取得して分配金を上げる。もしくは、吸収合併のＭ＆Ａ戦略で会社ごと物件を取得する。この二つの方法がある。

国内ＲＥＩＴ市場での公募増資は０８年度下期から完全にストップしているが、今春以降の投資口価格回復で環境は好転している。ジャパンリアルエステイト投資法人や森トラスト総合リート投資法人など大手ＲＥＩＴの数銘柄はＰＢＲ（投資口価格純資産倍率）が１を超えてきており、１口当たり純資産額よりも高い価格での増資（プレミアム増資）が可能となっている。物件取得によって１口当たり分配金も上昇させやすい。