｢不動産投資｣は金持ちほど圧倒的に有利な理由 ｢利益ゼロの人｣｢大儲けする人｣の大差

これに加えて、事業や株式投資など別の手段で大きな資産を築いた人が、安定的に資産を運用することを目的に、不動産投資の世界に入ってくるというケースもかなり目立ちます。こうした投資家は、借り入れをせずに自己資金で投資をしますから、意思決定が早いという特徴があります。

また、投資する目的は家賃収入や値上がり益ではなく資産の保全ですから、価値が維持される物件であれば、多少価格が高くても投資を決めてしまいます。東京都港区などにある高級物件の価格が異常に値上がりするのは、こうした取得価格を顧みない投資家が多数存在しているからです。

少ない元手で儲けるのは難しい

少ない元手で不動産投資に参入する投資家は、こうした恵まれた環境にある投資家との競争に打ち勝って、優良な物件を取得しなければなりません。確かに資産が一定規模を上回れば、不労所得に近い状況を実現することは可能ですが、難易度は極めて高いと思った方がよいでしょう。

メディアなどではよく、「不動産投資で家賃収入年間5000万円を実現」といったタイトルを目にします。ここで注意する必要があるのは、家賃収入と利益は違うということです。

もし、借り入れを行わず、手元資金だけで不動産を購入した場合には、不動産の価値が下がらない限り、家賃収入を利益と捉えても間違いではないかもしれません。しかし実際には、不動産の価値は下がることがありますし、何よりほとんどの投資家は銀行などから資金を借り入れて物件を購入します。したがって、得られた家賃収入から、必要経費や銀行への返済分、そして物件の劣化分などを差し引かなければ、本当の利益はわかりません。

もう少し具体的に説明してみましょう。1億円の資金を銀行から借り入れ、これでアパート1棟を購入したと仮定します。たいていの場合、現実に1億円の資金を借り入れるためには、2000万～3000万円程度の自己資金を用意する必要がありますが、ここでは全額を銀行から借り入れたと仮定します（いわゆるフルローン）。銀行のローンが20年であれば、金利は無視すると、毎年500万円ずつ銀行に返済しなければなりません。