東京のマンションがべらぼうに高くなった理由

新築価格は年収の13倍超と他府県を圧倒

もはや共働きでなければ買えないような金額になってきている(写真:sunny/PIXTA)

東京のマンション価格は平均で7000万円――。

2018年の不動産価格は横ばい傾向だったが、高止まりの状況だった。とくに東京23区は2017年、2018年の平均価格がそれぞれ7089万円、7142万円と、いずれも平均価格は7000万円を超える。坪単価(3.3平方メートル)でも300万円をゆうに超える(首都圏マンション市場動向 不動産経済研究所 2019/01/22)。

昨年、東京カンテイが公表した「年収倍率」も話題となった。各地域のマンション価格は年収の何倍かを調べた興味深いデータだ。

東京は新築マンションが年収の13.26倍、築10年の中古でも10.46倍となっている。全国平均が新築で7.81倍、中古で5.30倍なので、東京はほかの道府県と比べても突出して高い(新築・中古マンション年収倍率・改訂版 2018/09/25)。

年収倍率は都道府県別の平均年収と比較しているので、価格が高くてもその地域の年収も高ければ倍率に大きな差は出ない。しかし首都圏、とくに東京だけが平均の2倍近くと際立って高い。新築マンションで年収倍率が10倍を超える地域は東京以外に神奈川が11.16倍、埼玉が10.13倍と3カ所のみだ。

なぜここまで東京は突出して高いのか? これは金利、ライフスタイル、商業施設との競合と、3つの大きな変化がある。

金利が下がると不動産価格は上がる

近年、最も不動産価格に影響を与えた要素が金利であることは間違いない。アベノミクスによる異次元金融緩和で一時的にマイナス金利になるほど長期金利が下がり、それに伴って不動産価格も上昇している。

金利低下が不動産価格の上昇につながるロジックはさほど難しくない。例えば4000万円を35年ローンで借りた際、金利1%なら返済総額は約4742万円だが、4%では約7438万円と急激に増える。

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