30代以上シングルはマンションを買うべきか

家賃と同じ負担なら、買ったほうがおトク?

結婚後も住み続けられるような、広めのものを買うという選択肢もありますが、そうでない場合もあります。営業マンから、「その時は売却してもいいし、賃貸にしてもいいですよね。そのためには資産価値の下がりにくいものを」と言われることもあるからか、「もし結婚することになった時、売却できるでしょうか?」と相談されることも多いのです。

売却時「ローンが消えるかどうか」をまず意識する

極論を言えば、いくらでも良いのなら売却はできるでしょう。しかしながら相談してくる方は、そういう意味で聞いてくるわけではないのです。大半は、「許容できる金額」で売れるかどうか、もしくは、「売るに売れないような状況になってしまうリスクはあるか」、を気にしているのです。

そういう方々にお話しするのは、常に「残債」(住宅ローンの残高)を意識しておいてください、ということです。残念ながら自分が希望する価格には届かなくても、最悪「残債」で売れるのであれば、売却時に自分の持ち出しはないので何とかなるはずです。ひとつのリスク管理基準にしても良いのではないでしょうか。

例を挙げてみましょう。

3000万円のマンションを、以下の条件で購入したとします(諸経費は200万円で、合計金額は3200万円)。

・自己資金500万円(頭金300万円、諸経費200万円)
・借入金額2700万円、金利1.4%、期間30年、元利均等返済
・年間返済額110万円
・年間維持管理費 40万円

年数経過とともに、残債はこのようになります。

6年後  2247万円
10年後  1923万円
15年後  1491万円

3000万円で購入した住宅が、それぞれの年に残債以上で売れるか?をリスク管理とするわけです(もっと正確に言えば、「残債+売却にあたっての諸経費等」以上の額を考えます)。

例えば6年後の場合は、2247万円+諸経費(例えば売却金額の3%程度を仲介会社に支払う)以上で売却できれば、売却するときの「持ち出し」はありません。諸経費を入れた額を仮に2330万円とすると、6年前に購入した価格3000万円の78%ということです。つまり、言葉を変えれば「今後6年間で22%以上の値下がりがありそうか?」を、買うときの一つの検討の基準にするのです。

次ページ買う前から計算が立てば漠然とした不安感が軽くなる
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