不動産投資｢楽ちん大家さん｣の終焉　飛田新地まで狙う外資と､沖縄に忍び寄るバブル崩壊の影

このように需給がタイトなことから、沖縄など供給過剰になっている一部の地域を除いて、物件価格は堅調に推移すると予想されます。

ただし、今後、転売目的の短期売買、とくに外国人による投資への規制が強化されることから、これまでのように猛スピードで上がり続けることはないでしょう。底堅くじりじりと上がっていくイメージです。

こうした市場動向を踏まえて、投資家はどういう点に留意するべきでしょうか。

まず、物件価格の上昇を当てにしないことが大切です。近年、投資家は、短期売買はもちろん、長期保有でも、物件価格が右肩上がりで上昇することを前提に低利回り物件にも積極投資してきました。

しかし、今後の物件価格動向を考えると、価格上昇を当てにして低利回り物件に投資するのは危険です。賃料収入だけで採算が取れる優良物件に厳選して投資するのが賢明でしょう。

「楽ちん大家さん」はもう古い？

これまでの右肩上がりの市場では、物件を厳選して投資しようという考えは投資家にあまりありませんでした。海外投資家が物件を見ずに東京都心3区の物件を買い漁って成功したとおりです。

しかし、今後増加する中古物件や地方市場の投資では、物件による当たり外れのリスクが問題になります。中古物件では、管理費・修繕費の高騰で実質利回りが表面利回りを大幅に下回ったりします。人口減少に直面する地方市場では、空室リスクが高まっています。

こうしたリスクを避けるには、投資家は市場情報を収集し、物件を自分の目で見て確かめて投資判断をする必要があります。不動産業者任せにしていてはいけません。

市場を分析し、物件を厳選し、タイミングよく投資するには、知識と判断力が必要です。さらに物件の価値が落ちないようにメンテナンスするには、労力も必要です。一言でまとめると、今後は不動産投資の難易度が格段に上がるということです。

これまで不動産投資は、素人でも手軽に始められて安定収益を得られる（そして相続税を節税できる）ということで、高齢の富裕層などに人気でした。しかし、投資の難易度が上がると、従来の「楽ちん大家さん」という投資家のイメージは、早晩過去のものになるかもしれません。

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