有数の投資物件｢晴海フラッグ｣の購入はアリ？ 初期購入者は巨額の含み益も､貸し出しは供給過多

問題は今後。今後を考えるうえで気になるのは、足元の賃貸の動向です。

晴海フラッグでは、500件とも600件とも言われる大量の賃貸物件の供給があり、賃料が下落しています。現在の月当たり賃料は、公式には坪1万4000円ですが、「坪1万2000円を下回る水準まで値引きしないと借り手がつかない」（不動産業者）ようです。

仮に上記の値上がり後の中古物件を購入した投資家が坪1万1500円で貸し出したら、表面利回りは約2.5％。物件にもよりますが、税金・必要経費を差し引いた実質利回りはゼロ％近辺でしょう。成約しても儲けはゼロで、空室だったら赤字となります。

つまり、新築時の抽選に外れ、中古で購入した場合、晴海フラッグで賃貸経営しても、賃料収入だけなら良くて収支トントン、たいてい赤字を垂れ流すだけとなります。

ちなみに、新築募集時の価格で購入できていた場合の表面利回りは5％近くになるため、貸し出しにより利回り収入を得ることができます。

今から中古で購入して儲かるかどうかは、物件価格が今後さらに高騰するかどうかにかかっています。

タワマン第2期販売に参戦するべきか？

現在、タワマン棟・SKY DUOの第2期販売が始まっています。第2期が最後の分譲です。今回もこれまでのように、投資家は濡れ手に粟の大戦果を期待できるでしょうか。

先日、第2期の分譲価格が公表されました。第1期と第2期で、階数・方角・間取りが同じで広さだけが異なる物件の坪単価は、以下の通りでした。

＜第1期＞ 78.82平方メートル・1億0850万円 → 454万円／坪

＜第2期＞ 77.30平方メートル・1億1760万円 → 502万円／坪

投機的な取引を抑制するためなのか、周辺相場や建設費の高騰を反映したのか、今回は10.5％の値上げになっています（物件にもよります）。ただそれでも、値上げ幅は小さく、周辺地域の相場よりはまだ割安です。

仮に、第2期の物件を購入し、即座に転売して20％の差益を得たとします。短期譲渡所得の税率は39.63％なので、税引き後の差益は約12％。そこから不動産取得税や売却時の仲介手数料（売却価格の3～4％）など諸経費を差し引くと、実質的には6～7％というところでしょう。

短期で転売するなら損をすることはなさそうですが、といって大戦果でもありません。より大きな差益を得るには、数年保有して値上がりを待つ必要があります。ただし、長く保有すると、逆に値下がりしてしまうかもしれません。