レッド吉田が｢大家さん｣になった意外なきっかけ 不動産投資始めて12年で3軒に投資､その極意とは
玉川：ノウハウと言えるかどうかわかりませんが、私のやり方は特殊で、借入金の利息と不動産の利回りの差益で利益を上げるのが基本です。「不動産投資の基本は物件だ、場所だ」とよく言われますが、私はそれより、安くお金を借りられることが大事だと考えているんです。ですから、個別の物件の善し悪しはそれほど見ていません。融資を提供してくれる金融機関を探すことを重視しています。
物件や条件によって異なりますが、私の場合お金を借りるときの金利は0.8％から2％ぐらいです（※金利は物件や条件、銀行との取引状況によって異なる。一般的に不動産投資の金利の平均は2.5％程度といわれている）。
不動産の純利回りは5％ほどですから、例えば、1％で借りて5％で運用できれば、年間4％が手元に残ります。1億円借りて不動産で運用したら年間400万円、10億で4000万円、100億円だったら4億円って、そういうやり方です。
賃料と利払いの差益に加えて、物件価格の高騰でも随分利益を得ることができました。金融緩和前から物件をたくさん買っていたためです。タイミングとしては最高でした。その結果、今、100億円ほど運用しています。
レッド：100億円ですよね。何度聞いても男前ですね。怖くなかったんですか。ぼくには考えられないです。
玉川：20億円、30億円って増やしていったときは「大丈夫かな」と思ったこともありますが、計算は得意なので、いろんなリスクを計算してみても、あまり失敗するシナリオを考えつかなかったので、大丈夫だろうと思いました。
物件を買うときの”基準”
レッド：それって、一部屋からでも始められますか？
玉川：一部屋でも成立しますが、それだと副業的になりますし、物件が遠方だとコスト割れということにもなりかねません。それよりも、10部屋、100部屋と増やしていったほうが、収入も安定して、本業になりますから、規模が大きいほうがいいことはありますね。
レッド：なるほど、だから増やしていったんですね。物件を買うときの基準とか、あるんですか。
玉川：最初は池袋と目白でした。池袋に住んでいて、近所の信用金庫で融資を受けていたので、その界隈の物件でなければ貸してくれなかったんです。池袋だと、極論すれば、すべて優良物件ですから、売りに出ていればどんな物件でも買っていました。
レッド：駅近とか、築年数とか考えないんですか。
玉川：池袋近辺は、10分歩くと次の駅ですから、どの物件も駅近です。だから、簡単に言うと、池袋、目白近辺で、買える物件は全部買ったという感じです。土地付きマンションで、一棟買いを基本にしていました。
池袋で始めていなかったら、こんなにうまくはいかなかったかもしれません。そういう意味ではラッキーでした。今も、基本は賃貸需要が安定している地域で投資しています。
レッドさんは、どんな物件に投資されているのですか。
