｢不動産投資に失敗する人｣が見逃している重要点 表面利回りだけ見て物件購入を決めていないか

投資家の方々が物件を検討する際、まず意識を向ける「利回り」ですが、ポータルサイトや物件資料に掲載されている数字は、正確には「表面利回り」を指します。

表面利回り【％】＝年間満室想定賃料÷物件金額

これは、年間の満室想定賃料を単純に物件金額で除算した数値だというのは周知の通りです。日本国内の収益物件の利回りは、この表面利回りで表示されるケースが一般的なので、投資判断をする際に第一に確認する指標として意味を持っています。

ただし、この数字は物件の正確な利回りを表していません。保有期間中に年間を通じて満室を維持できることはなく、空室や滞納が発生するため、年間満室想定賃料を実際の運用時に期待するのは現実的ではないのです。表面利回りに惑わされてしまうと、その利回りで投資できていると勘違いをおこし、結果まったく儲からない物件を購入しかねません。

本当の利回り、収益力を把握するには？

では、表面利回りを参考にしながらも、その物件の収益力をより具体的に把握するためにはどうすればよいのでしょうか。

まず、年間を通じて常に満室ということはあまりなく、また賃料滞納が発生することもあるため、その損失分を考慮した賃料を求める必要があります。これを「実効総収入」と定義づけます。

実効総収入＝年間満室想定賃料－空室・滞納損失

この空室・滞納損失をどの程度見ておくとよいかですが、物件により異なりますが新築なら年間満室想定賃料の2～5％、中古なら5～10％くらいの想定でよいでしょう。入居率が高い募集方法が取れる場合は、これより小さい値でもよい場合もあります。

さらに、物件を保有しているとさまざまな「運営費用（ランニングコスト）」が発生します。具体的には、「管理会社に支払う管理手数料」「建物管理費用」「水道光熱費」「固都税（固定資産税・都市計画税）」「原状回復費用」「修繕費用」などが挙げられます。

いくら実効総収入が高くても、運営費用が過大に発生する物件だった場合、手残りは少なくなります。よって、先に求めた実効総収入から運営費用を控除すれば、正確な収入を導き出せます。これを「純営業収益（NOI：Net Operating Income）」といいます。

純営業収益（NOI）＝実効総収入－運営費用