レオパレス、スポンサー決定でも茨の道の理由

賃料減額交渉、資金支援は金利14.5%という重荷

同社はニューヨークを本拠とする投資ファンドで、世界がリーマンショックにあえいでいた2009年から日本における不動産投資事業を本格化させた。

2017年にはソフトバンクの傘下に入るが、同年、全国10万6000戸にのぼる公営住宅不動産(旧雇用促進住宅)を取得。リフォームして、最低賃料2万円台をうたう「ビレッジハウス」として運用している。そのビレッジハウスの約5万戸で「複雑なリノベーション工事を実施・管理し、稼働率を約2倍にした」という。

法人契約が6割のレオパレスと、中低所得者中心のビレッジハウスでは入居者層が異なり、「賃貸営業を一緒に行うとシナジーも期待できる」(前出の田澤シニアアナリスト)という。

賃料減額要求がやってくる

だが、レオパレスの入居率を改善させるには適正な賃料設定が欠かせない。つまり賃料の減額だ。これは賃貸アパートのオーナーにとっては不利益になる。

東京都中野区のレオパレス本社(記者撮影)

レオパレスをはじめとするサブリース会社の多くは、オーナーに対して「10年間賃料固定」などとアピールしてきた。しかし、法的には10年契約の途中でも賃料を減額することが可能で、リーマンショック後、オーナーに賃料の減額や解約を突然通告するケースが続発。全国で賃料減額分の返還を求める訴訟も頻発した。

レオパレスは2011年ごろから契約を10年固定から2年固定に切り替える交渉を進め、その過程でオーナー側とのトラブルも発生した。いまでも数件が係争中だという。

同社は「2021年3月までは施工不良問題を理由に賃料の減額はしない」とオーナーに約束した。逆に言えば、2021年4月以降は、更新時期が到来した契約から「相場にあわせた賃料」(レオパレス)に順次変更されることになる。改定水準は不動産鑑定会社による客観的なものになるというが、賃料の実勢を考えると、大半の物件オーナーは減額を迫られるだろう。

「経年劣化や周辺環境にあわせて賃料が下がるのは当たり前」(都内のオーナー)という声もあるが、説明の過程で再び「サブリース問題」を抱えることは、もはや許されない。一方で、国土交通省は「(スポンサー決定で)局面は変わった。補修工事は早期に完了させるべきだ」(幹部)とする。

多額の金利負担に耐えながら賃料の見直しを進め、入居率を上げる。そして、補修工事を早期に終わらせる。スポンサーの資金支援を得て束の間の安息を得ても、レオパレスは結局「茨の道」を歩むことになる。

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