都心優良ビルも競って“値引き”　空室率は峠を越えたが賃料に底打ち感なし《特集・不動産／建設》

ただ今後、都心３区は建て替え中心で実質的にはオフィス面積が増えない。そうなると、賃料面でも他の地域に比べて優位性が維持される。逆に、都心３区以外は賃料の低下傾向が続くことが予想される。

石澤氏はさらに、「都心３区の中でもビジネスインフラに競争力がある丸の内・大手町地区が独り勝ちする可能性が強い」とも指摘する。背景には実需だけでなく、投資対象としての魅力も当然ある。

たとえば、今年５月に日本生命が１１５５億円で購入、高値取引との見方もあった丸の内のＡＩＧ大手町ビル。「賃料が坪４・５万円だと、利回りは２・７％で、かなり低い。しかし、容積率はかつての１０００％から現在では最高１６００％まで拡大されており、これで再計算すると利回りは４・１％まで上昇するので、高値取引とは言えない」と石澤氏は指摘する。申し分のない立地に加え、再開発による潜在価値の大きさがマネーを引き付けるわけだ。

今後も、テナントの吸引力が高いとされる丸の内・大手町地区の開発には、デベロッパー各社がしのぎを削っている。筆頭は三菱地所だ。

同社は大手町を含む丸の内地区にある約１００棟のビルのうち、３０棟を所有もしくは運営している。丸の内再構築の名目で、１９９８年からの１０年間に５０００億円を投じて、旧丸ビルなど６棟を建て替えた。また、０９年からの次の１０年間では、さらに４５００億円を投じる。新規のビル取得にも積極的で、昨年４月には「りそな・マルハビル」のうち、りそな銀行の持ち分（全体の５７％）、今年３月には「朝日生命大手町ビル」をそれぞれ特別目的会社（ＳＰＣ）で取得している。