フラット35｢不正利用｣した人はどうなるのか 投資用と判断するのは難しいケースも

調査の結果、住宅ローンの不正利用と認定されれば、住宅ローンの一括返済が求められます。モーゲージバンク（フラット35専門金融機関）でフラット35を借りている場合は、代替ローンが存在しませんので、サポートできません。至急銀行や信用金庫に相談すべきでしょう。銀行、信金などは自社の住宅ローンやアパートローンがありますので、住宅ローンから不動産投資用のローンへの切り替えを勧められることになるかもしれません。その場合、金利が倍になります。

初めは住宅ローンを悪用する意図はなくても、住宅のセールスにおいて、何かあったら賃貸に出せばいいと提案するケースがあります。FPの立場としても、住宅購入のリスクである居住しない場合の対策として、賃貸に出すという選択肢があることを伝えます。これは、従来やむをえない事情の場合は、居住用としなくても、とがめられることがほぼなかったという経験則に基づきます。

実際に、フラット35だけでなく、民間の住宅ローンについても、居住しなくても引き続き住宅ローンを借り続けられるケースがほとんどで、住宅ローンの一括返済を求められるような事態になるケースはほぼ聞きません。

住み替え中に「儲けている」場合も？

フラット35は住み替えの際に利用されることも多いため、住み替えを偽装した住宅ローン融資も存在する可能性があります。従来住んでいた家Aを売り、新しい家Bを買う場合、民間の住宅ローンですと二重の住宅ローン支払いとなるため、審査が厳しくなることがあります。しかし、フラット35ですと、既存の住宅ローンの返済を考慮せずに住宅ローン審査を行います。

結果として、一時的にマイホームを二戸所有する期間が出てきます。既存のマイホームAの売却が進まず、マイホーム二戸の所有期間が長引いた場合、かつ既存のマイホームが高値で賃貸に出て成約した場合、既存のマイホームを売却するよりも、保有し続けて「家賃＞住宅ローン返済」の状態を継続すれば、毎月家賃と住宅ローン返済の差額が家計に蓄積されます。もちろん確定申告や所得税、住民税の支払いは必要ですが、投資用不動産ローンの半分以下の金利で不動産投資ができるならマイホームの売却はストップするでしょう。

フラット35の不正利用から端を発したニュースですが、実際は民間の銀行、信金なども住宅ローンを貸し付けたつもりが不動産投資に使われているケースは一定数あるはずです。これも、悪意の有無を問わず、実際に賃貸に出しているケースを何度も見てきましたので、疑いようがありません。民間の金融機関は、一定期間ごとに表札を確認するなど、不正利用のないようにチェックしているという話も、金融機関関係者から聞いています。

しかし、住宅ローンを不動産投資に利用するために、賃貸に出した不動産に、自分の表札を付けたままにして居住を偽装したり、居住者に事情を説明して金融機関から送付される書類を一時的に預かってもらったりという工夫を凝らす人もいます。ここまで対策されると、確認手段は住民票、源泉徴収票、納税証明書、定期券などで、居住エリアと住宅ローンの目的となった不動産をチェックする以外にありません。ここは今後の動向を見守るほかありません。