フラット35｢不正利用｣した人はどうなるのか 投資用と判断するのは難しいケースも

不正利用の疑いが浮上している「フラット35」。どのような場合、不正利用とみなされるのでしょうか（写真：freeangle／PIXTA）

不正利用の疑いが浮上している住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローンの「フラット35」。本来であれば、住宅購入に利用されるはずのフラット35が、不動産投資目的の購入に使われていたというのです。

フラット35は、最長35年間、固定金利で借りられる住宅ローンで、モーゲージバンクを中心とする銀行を含めた金融機関が住宅金融支援機構からの業務委託を受けて販売しています。民間金融機関から住宅ローンを借りにくい人や低金利で長期間借りられることなどから、利用している読者もいるのではないでしょうか。

なぜ投資用にフラット35を使うと不正？

フラット35と、民間金融機関との違いでも大きいのが、年収に対する考え方です。一般的な住宅ローンは年収400万円以上でないと借り入れ条件が厳しくなりますが、フラット35は年収に関しておおらかで、住宅ローンの毎月の返済額が、年収の30％未満（年収350万円未満の場合）であれば、住宅ローン審査が通ります。

年収300万円の場合、年間の住宅ローン返済額が90万円に満たなければ、住宅ローンが借りられることを意味します。つまり、低所得者にも門戸を開いており、かつ全期間固定金利のため、将来の金利変動時においても住宅ローンの毎月返済額の変わらない仕組みのローン商品ということになります。

では、なぜこのローンを投資用マンションに利用するのが不正に当たるのでしょうか。実は、住宅ローンという商品は、自分あるいは、親族のマイホーム、セカンドハウスなど、居住を目的とする不動産取得にしか利用することができません。

2019年5月現在のフラット35の金利は、35年間借りる場合は金利1.3%程度（モーゲージバンクあるいは金融機関により誤差あり）。銀行など民間の金融機関の変動金利は0.5％前後ですから、変動金利に比べれば割高ですが、一昔前の変動金利が1.5％程度であったことを考えれば、10年前の変動金利の水準で35年間金利が固定するということは大きなメリットです。不動産投資用のローンは2.5％～4.5％ほどですから、投資用のローンと比べて大幅に金利が低いことがわかるでしょう。

フラット35はマイホーム専用のローンですから、住宅ローンを借りる際は、居住用と証明できる資料を提出することになります。例えば、住民票を住宅ローンの対象となる不動産に移しているということが1つの条件です。これにより、実際に住む場所に住宅ローンを借りるということの対外的な証明になるのです。