住宅ローン「早く返すほどベスト」という勘違い

総額で得しても家計の資金繰りはきつくなる

「借金は悪」「少しでも早く返さねば」と考えるのはかえって危険かも(写真:tomcat/ PIXTA)

今年(2019年)10月に、消費税が増税されることはほぼ既定路線となった。それに伴って住宅ローン減税の拡充も決まった。建物部分にかかる消費税の2%分、つまり増税分を従来の減税分に上乗せして消費者に返す仕組みとなる。

結果として増税前でも後でも税金による損得はなくなったと考えていい。消費税に関係なく、欲しいタイミング欲しい物件を無理のない範囲で買えばいいということになる。

住宅購入で多くの人が勘違いしていることに「短期間で返済することが正しい」というものがある。住宅ローンの借入期間は通常35年が最長となるが、「それよりも短く返済したほうがいい」「できるだけ借入期間は短いほうがいい」といった考え方だ。そんなアドバイスをフィナンシャルプランナー(FP)がすることも珍しくない。短期間で返済したほうがいいことはわざわざ論じるまでもない常識、と考えている人も多い。

最初から借入期間を短くする、あるいは繰り上げ返済で借入期間を短くする……借入期間が短ければ利息負担が少なく得をすることは間違いないが、決してメリットだけではない。かえってハイリスクになると断言してもいい。

20年ローンと35年ローン、返済額の差は?

分かりやすくするため、20年ローンと35年ローンで借入期間に長めの差をつけて比較してみたい。

前提条件として、借入額は4000万円、金利はフラット35で35年ローンは1.270%、20年ローンは1.210%で試算する(執筆時点、2019年4月の金利で計算。フラット35Sは除外。20年で返済の場合はフラット20が適用され金利がわずかに下がる)。

この数字で計算すると、毎月の返済額と返済総額、そして住宅ローン減税(控除※)を考慮した実際の支払総額は20年ローンで約4207万円、35年ローンで約4608万円だ。

※年末の住宅ローン残高の1%が10年間、所得税・住民税から差し引かれる

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