家の売却で大損しないための｢5つの条件｣ ｢不動産業者任せ｣にすると大きな痛手も

売り主にとっては不動産が売れないと、不安になってストレスになります。人によってはいつまでも売れないままだと、何も手につかなくなるほどです。もちろん気になる販売状況については、売り出し期間中は契約している不動産業者に聞くしかありません。しかし業者は一人が抱えている物件数が多く、あまり引き合いのない物件は後回しにしがちです。

こうしたイライラを解消するためにも、大切な資産を預かる不動産業者は売り主に対して、「状況の告知義務」があります。「専属」は1週間に1度、「専任」は2週間に1度、「一般」では義務は発生しません。そのため、売り主の多くは、「専属」か「専任」を選択するのです。

「違法スレスレな行為」がまかり通る不動産業界

ここからが特に問題です。不動産取引を管轄している国土交通省の下、不動産の媒介仲介にはさまざまなルールがあります。しかし、実際にルールが守られているかどうかはわからないのが現状です。ほとんどの人は不動産売買の経験値は低く、業者にお任せするしかありません。不動産業者は総じて「口がうまい人」が多いため、その人の言いなりになることも少なくないのです。

不動産業者は、扱っている商品の価格がほかの業界に比べて高いため、1回成約当たりの利益が大きいのです。また、基本的に在庫を抱えるリスクは低いため、営業力のある人にとっては魅力的な職業です。東日本不動産流通機構の調べによると、2016度の指定流通機構（レインズ）の活用状況は160万件以上あり、そのうち「専属」14％、「専任」30％強、「一般」30％弱、「その他」が26％でした。意外にも「一般」契約も多いですが、それでも「専属」と「専任」を合わせると44％と、約半数は不動産業者頼みなのがわかります。

私が扱ったケースでは、業者が「専属」契約をしていたにもかかわらず、レインズに登録がされていませんでした。私がかかわった取引でたまたまグレーな不正が発覚しましたが、仲介業者に任せきりにしていたら、見つけ出すことが困難だったと思います。

なぜ仲介業者がそうしたかというと、「両手取引」といって手数料を「売り主」と「買い主」の双方から受け取るためです。仲介業は1つの物件に対して、「売り主」と「買い主」がいます。片方を顧客にするよりも、両方を顧客にすることで、1つの物件から手数料が2回とれます。業者からすると、こんなにおいしいことはありません。「専属」で契約をしていたら、ほかの業者に依頼できないので、顧客を縛ることができます。もちろん自ら買い主を見つけてくる自信があるからそうしているのでしょうが、販売窓口が少なくなるので、買い主が見つかる確率は低くなります。すると、成約までに時間がかかるので、顧客にとっては何かとロスが生じるのです。