老築マンションのタイルが引き起こす大問題 剥がれ落ちれば｢凶器｣になるリスクがある

タイルの剥落事故が起きたり、異常なタイルの浮きが発生しているタイルの施工方法には「コンクリート直貼り工法」が多い。現在では浮きや剥離が生じにくい「弾性接着剤貼り」といった工法が徐々に普及してきているが、施工時に不具合が起こりやすいといったデメリットもあり、痛しかゆしといったところだ。

タイルが浮く原因はいくつかある。1つは、建物本体のコンクリートとタイルの間に塗る下地モルタルの不足や施工不良だ。次に、タイルのひび割れ。マンションなど鉄筋コンクリート建物には、コンクリートにあえて弱い部分を作って、ひび割れを目地の中に起こすための「ひび割れ誘発目地」があるが、タイルがそこをまたいで貼ってあると、タイルがコンクリートに引っ張られて割れ、雨水などが侵入してタイル剥落の原因となる。

多くの場合は、大規模修繕時にタイルの浮きが発覚する。大規模修繕では全タイルの3～5%の浮きが見積もられているケースが多いが、それを超える場合も少なくない。その場合は予定していた修繕費用よりも大幅な費用が必要になる。原因の追究と責任の所在を明確にするために、大規模修繕工事が長期間にわたって中断する場合もある。

タイルの浮きが発覚したら

タイルが浮いていることが発覚した場合、管理会社を通じて売り主や施工会社の責任を追及するケースが多い。しかし多くの場合は「経年劣化が原因」と言われ、結局住民の費用負担で改修するケースが多い。実は外壁タイルの施工不良は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の対象外で、売り主の瑕疵（かし）担保責任の対象外だ。同法で責任を問えるのはあくまで「構造耐力上、主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」のみである。

売り主の責任を追及する場合においても、なかなか骨が折れる。調査に費用がかかるため、誰が費用負担するのか決まらずに、調査すら始められないことも多い。売り主が責任を認めないため、裁判に発展するケースもある。住民側が裁判に勝訴しても、浮いたすべての部分の改修費用を売り主からもらえることはない。経年劣化によって一定の浮きが発生することは事実のため、裁判所はタイルが浮いた部分から経年劣化と思われる割合を差し引いて、金額を決定する。

万が一、タイルが剥落したら、まずはすぐに売り主に連絡し、調査や補修の依頼をしよう。原因究明の証拠にするため、剥落したタイルは、そのまま管理事務室などで保管しておく。売り主は瑕疵を認めない場合が多いので、第三者機関などを必要に応じて活用するのがベターだ。

売り主が調査と補修を同時に提案することがあるが、原因が不明瞭なまま工事が終わってしまうことがある。その場合は十分な改善が行われたか確認できないため、まずはいったん調査を行い、そのうえで納得のいく補修ができるのかを吟味しよう。また、こうした対応が施工会社任せになるケースもあるが、その対応はあくまで、契約の当事者である売り主に説明を求めるようにしたい。

国土交通省は2008年、外壁タイル剥落事故の多発を受け「定期報告制度」を改訂し、外壁タイルの打診検査を義務化した。定期的な調査と報告を怠ると、マンション管理組合は罰則（100万円以下の罰金）の対象となるが、実態としてまだすべてのマンションで調査・報告が行われているわけではない。仮に調査や報告を怠っているマンションでタイルが剥落し人災が起きたら、そのマンション管理組合の重大な責任は免れないだろう。

そもそもオーストラリア、スイスなどいくつかの国では、外壁のタイル張りを法律で禁じている。わが国でも高層建物の外壁タイル使用について、一定の規制を検討すべきではないか。