外資も若者も群がる、活況のREIT市場 日本型とは違う高い分配金で投資家を引き付ける

海外の機関投資家も存在感を増しつつある。以前であれば、日本のREITには見向きもしなかったが、「問い合わせが増えているだけでなく、年金基金などの上級幹部が面談に訪れるようになった」（田沢アナリスト）。彼らが食指を動かし始めた背景には、新機軸を打ち出した外資系REITの新規参入がある。

初値は公募価格の3割増し──。2月14日に新規上場した日本プロロジスリート投資法人の初値は70万円と公募価格を大きく上回り、約1000億円を調達した。設立母体である米プロロジス・グループは、日本を含め世界各国で大型の先進物流施設を開発・運営してきたパイオニアだ。同REITには、プロロジスが日本で展開する31の物流施設のうち12物件、資産規模にして1730億円が組み込まれた。

昨年12月には、シンガポール政府系デベロッパーで、日本でも83物件を保有するグローバル・ロジスティック・プロパティーズが母体となったGLP投資法人が上場した。約1100億円を調達し、12年の上場では最大規模となった。

投資家目線が売り

両REITが投資家を引き付ける理由の一つは、物流施設への投資に特化した“身持ちの堅さ”だ。オフィスビルは契約期間が2～3年と短いうえ、景気変動の影響を受けて賃料の振れ幅が大きいのに対し、物流施設は5～7年と長く、賃料も安定している。

成長余地も大きい。流通加工の機能を備えた先進物流施設の国内普及率は2％前後しかなく、「ネット通販や3PL（物流業務の外部委託）の拡大で、まだまだ需要増が見込める」（プロロジスの谷住亜紀シニアバイスプレジデント）。SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリストは「もともと長期的に安定賃料の見込める物流施設に対する投資家のニーズは高かった。そこへ業界2強が参入した意義は大きい」と語る。