1兆円超えが5社!｢不動産含み益｣100社ランキング 上位3社合計の含み益は前期比で約5340億円増加

トップ3は不動産大手がランクイン（写真：元ぽっぽや／PIXTA）

三菱地所、住友不動産、三井不動産などの不動産関連株が年初から大幅に続伸している。これらの不動産株は2023年はじめに東京証券取引所から改善要請があったPBR（株価純資産倍率）の基準をクリアしている会社も多く、一見割安には見えない。

この改善開示の要請があったPBR1倍とは「一般に公正妥当と認められる企業会計の基準」（GAAP）に従って算出された純資産より株式時価総額が低い状態であり、企業を清算した価値より時価総額が低い、割安な状態と一般的には言われている。

しかし、一般的なPBRだけでその会社の資産に対する割安性は評価できない場合もある。というのも、GAAPは保守的に純資産を見積もる側面があるからだ。この保守的な会計ルールの都合上帳簿に載らない、いわゆる「オフバランスな資産」も考慮に入れるとPBRの見方が変わってくる。そして、このオフバランスな資産の代表例が、「賃貸等不動産」の含み益だ。

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賃貸不動産は日本のGAAP（J-GAAP）上では国際的な会計基準のIFRSなどと異なり公正価値ではなく、原価モデルにより財務諸表に記載（認識）される。

つまり、原則、J-GAAP上では、取得した際の金額でBS上には記載されるが、時価は大きく乖離していて、オフバランスな含み益が発生していたというケースがある。このオフバランスな含み益を考慮に入れ修正したPBRが実は1倍以下だったという企業もあるため、賃貸等不動産を持つ会社のPBR評価は注意する必要がある。