2015年、激変のマンション市場はここだ!

濃淡クッキリ!浮かぶ「日本橋」、沈む「湾岸」

ただ、八王子周辺は駅から徒歩5分圏の物件が好調だった反面、10分圏の物件の売れ行きがいまひとつだったもよう。立川周辺も「物件の力で市場全体の需要を押し上げてきたが、2015年はこの傾向が続くかどうか不透明」(杉原氏)。立川、そして八王子周辺ともに、2015年には苦戦物件が出てくる可能性がある。

東京近郊圏の市場に目を向けると、エリア内で好不調の地域差があるところが目立つ。

浦和はエリア内でも濃淡がクッキリ

埼玉・浦和エリア(南浦和~北浦和)は、全体ではマンション販売数、販売価格ともに安定推移している。2000年代前半まで年600戸前後の販売で、その後も年500戸前後の水準をキープ。さらに2012年から販売が急増している。

つれて販売価格も上昇し、2000年代前半は170万~180万円だった平均単価が、2014年は225.9万円と、高値推移している(2014年は1~9月の調査、以下同。すべて徒歩15分圏の物件を調査したもの)。「学力の高さが認知されているエリア」(不動産会社首脳)と、エリア全体で教育水準が高いことが支持されているようだ。

ところが、浦和エリアをつぶさに見ていくと、地域差が大きいことがわかる。京浜東北線・浦和駅周辺は2014年に入っても販売増のうえ、平均単価も242.7万円と高水準にある。北浦和駅周辺も数量増で、平均単価も210.6万円と上向いている。

ただ、南浦和駅は2014年の供給数がゼロ、平均単価も2013年時点で187万円と低い。同じエリアに位置しながら、平均単価は浦和駅周辺242.7万円、北浦和駅周辺210.6万円、南浦和駅周辺187万円と、最大で約30%もの開きがあるのだ。

「このエリアは最寄りが浦和駅かどうかと、駅からの距離によって相場がハッキリとわかれる。駅から徒歩5分圏は強いが、10分圏になると岸町、高砂、常磐、仲町といったブランド力がある地域を除くと厳しい。大手デベロッパーの供給が多いことも特徴的で、ブランド重視傾向が強いエリアと見ることもできる」と、杉原氏は話す。

もともと、地元中心のマーケットで、商圏が広くないところに供給数が増えている。そのため、2015年は駅から近い、大手デベロッパーのブランド力があるなど、好条件の物件だけが選別される「二極化傾向」をいっそう強めるかもしれない。

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