J-REITの信用力は二極化が鮮明、資金調達環境は回復の兆し《スタンダード＆プアーズの業界展望》

　過去２年間、信用市場の混乱から発行条件が悪化し、各投資法人とも投資法人債の発行を見合わせる状況が続いた。０９年に償還期限を迎えた投資法人債の規模は６９０億円だったが、投資法人債の新規発行によるリファイナンスはなく、金融機関からの借り入れ、または物件売却や手元資金による返済で償還している。

１０年に入ると、投資法人債市場の回復が見られ、1月に日本ビルファンドが１００億円の投資法人債（期間５年）を発行したほか、２月にはオリックス不動産投資法人も上場以来初となる投資法人債の発行（総額１２０億円、期間３年）を発表した。短期投資法人債についても、０９年１２月に野村オフィスファンドが４０億円の発行を再開した。

図２に示すように、１０年には投資法人債の償還がピーク（総額１５４８億円、短期投資法人債を含む）を迎える。日本ビルファンドが投資法人債の発行を再開し、金融機関からの借り入れスプレッドと比較して、ある程度良好な水準であったことから、信用力の高いＪ-ＲＥＩＴでは今後、既発債の償還資金の調達手段として投資法人債の発行を検討していくと考えている。

一方、相対的に信用力の低いＪ-ＲＥＩＴのリファイナンス資金の手当ての方法を引き続き注目している。すでに物件売却によって投資法人債などの負債を返済してきたＪ-ＲＥＩＴや不動産市場の低迷によってポートフォリオの含み損（期末算定価格と簿価の差額）が拡大しているＪ-ＲＥＩＴにとって、さらに物件を売却して返済資金を確保するという選択はポートフォリオの質の低下や分配金水準の一層の下落につながる。

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