J-REITの信用力は二極化が鮮明、資金調達環境は回復の兆し《スタンダード＆プアーズの業界展望》

　スタンダード＆プアーズの格付け先の格付けＪ-ＲＥＩＴは金融機関と良好な取引関係を築いており、資金調達や流動性に関する懸念は小さく、財務の柔軟性と安定性は、各格付け水準に見合う内容を維持しているとみている。格付けＪ-ＲＥＩＴのレバレッジ水準は従来よりもやや高かったものの、負債の長期化、満期時期の分散化を進めるなど、負債構成は改善した。

これに対し、スタンダード＆プアーズが格付けを付与していないＪ-ＲＥＩＴ ３０社（０９年１２月末時点、その後合併により３社減) では多くの場合、負債の短期化、満期時期の集中、借入金に対する担保設定などの特徴があり、Ｊ-ＲＥＩＴの間で信用力の二極化がより鮮明に進んでいることが見て取れる。

１０年には投資法人債の償還がピークを迎えることから、Ｊ-ＲＥＩＴ各社がどのようにリファイナンスするかが注目される。０９年は海外ＲＥＩＴ市場を含め、財務基盤の強化、負債のマネジメントがテーマの１年であったが、１０年においてもリファイナンスへの取り組みは重要な経営課題となろう。

格付けJ-REITの負債の長期化が進む

０９年１２月末時点の上場Ｊ-ＲＥＩＴ４１社（以下「上場Ｊ-ＲＥＩＴ」）の有利子負債（借り入れと投資法人債の合計）の総額は約３．５兆円であった。このうち１０年中に返済（償還）期限を迎える有利子負債総額は約１．２兆円、短期負債比率は約３５．１％となっている（図１）。