黄昏の不動産ファンド、国内最大手ダヴィンチが窮地に

国内最大手の不動産ファンド、ダヴィンチ・ホールディングスが窮地に立たされている。２００９年度決算で２６３億円の最終赤字を計上、１１０億円の債務超過に転落した。ピーク時は１・５兆円近くの資産を運用していたが、不動産市況の激変に対応できず１０７６億円もの棚卸資産評価損を計上した。

すでに昨年９月には、約２０００億円で取得した「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」（オフィス部分）を担保にしたノンリコースローン（非遡及型融資）がデフォルト（債務不履行）し、銀行主導で売却。事前に売却や融資を各方面に打診していたが、誰も相手にしなかった。

１４３０億円で取得した「芝パークビル」も期日返済されず、返済猶予期間に入っている。売却を持ちかけられた関係者は「とても価格が釣り合わない」とニベもない。「ダヴィンチ芝公園」など中小物件でもデフォルトが広範囲に発生しているもようだ。

金融環境の激変が直撃

ダヴィンチの不動産ノンリコースローンのＬＴＶ（担保掛け目）は、メザニン（信用力の劣る債務）も含め８０～９０％の水準。高いＬＴＶで資金調達し、大型物件の入札に参加。高値で次々と落札してきた。

金子修社長は０８年前半まで「相対（あいたい）で（安値で）買っている暇などない」「サブプライム危機は終わりに近づいている」と強気の姿勢を崩さず、戦線縮小が大幅に遅れた。

頼りにしてきた外資系投資銀行の大半も撤退した。邦銀は不動産融資に関しては選別姿勢を続け、とりわけニューマネーの供給には二の足を踏んでいる。融資条件も従来、ＬＴＶは物件評価額の７０～８０％だったが現状は５０％台。

都心部の地価も最大半値に下がる中では、借り換え時の資金調達額は激減し、エクイティやメザニンの毀損は当たり前。取得、売却、債務借り換えとも八方ふさがりの中、保有不動産の評価額下落とデフォルトを見守るだけだった。