【産業天気図・住宅／マンション】利益の出ない販売環境のなか、乏しい新規供給が続く

予想天気

09年10月～10年3月	10年4月～9月

住宅/マンションの天気予報は２００９年度後半の天気は「雨」、１０年度前半も「雨」が見込まれる。マンション分譲は、ここ２年ほど分譲価格が高騰したことで購買層のマンション離れが加速してきた。加えて、金融機関の不動産融資の姿勢が硬化。大量に土地在庫を抱えたマンションデベロッパーは身動きがとれなくなっている。

０９年前半は特に中堅、中小のデベロッパー中心に資金繰り難から完成在庫を安値で売って資金繰りにあてる動きが顕著になったほか、アウトレットマンション業者が台頭。このため、マンション市況は一段と悪化、前０９年３月期は大手を含めて大幅な棚卸資産評価損の計上が相次いだ。

こうした環境でデベロッパーの新規供給は細り、０８年の首都圏の新規マンションの供給戸数は４・３万戸と０５年まで続いた８万戸供給の半分程度になっている。

こうした中、０９年度後半は引き続き在庫圧縮が中心になる。ただ、依然、用地価格の高い時期の物件が多く、値下げ販売が通常化していることから利益は期待できない。年間の首都圏の供給戸数は４万戸割れが確実視されている。１０年前半に入ると一部大手の中には用地価格の値下がりした物件を販売する所も出てきそうだが、全体では依然、供給戸数が乏しい中で、利益の出しにくい環境が続く。本格回復は１０年後半から１１年になりそうだ。
　
　大手各社の動きも前０９年３月期からの回復を見込むところが多いが、回復スピードは緩慢だ。大京＜８８４０＞は前期に棚卸資産評価損４３４億円を計上し大幅赤字を計上。今期の計上戸数は前期の６６４４戸から５７００戸に減少するが、採算は改善。今期は４～６月期から営業黒字に転換、通期でも黒字化する見込みだ。三井不動産＜８８０１＞は前期に棚卸資産評価損を１３１億円計上。部門としては減益になったが、今期は計上戸数５４００戸（前期５２０６戸）に増えるうえ、原価面でのコスト削減もあり増益になる見込みだ。
　
　一方、三菱地所＜８８０２＞も前期の住宅部門は棚卸資産評価損２５８億円を計上や連結対象の藤和不動産が営業赤字になったことから赤字に沈んだ。が、今期は計上戸数が前期の５１０３戸から７４５０戸まで増加することもあり黒字化を見込む。住友不動産＜８８３０＞の場合、大型物件の在庫増もあり営業利益率が前期の１６．１％から今期は１０％に低下を見込んでおり、部門収益は続落する見通しだ。

（日暮　良一）