売れないマンションが持つ共用部分｢9つのNG｣ 汚く古臭く､空きや賃貸が目立つ物件は要注意

⑨事務所使用や民泊をしている住戸がある

本来、専有部分はそれぞれの区分所有者が好きな用途として使用することができるのですが、1つの建物を多くの人で利用するため、それぞれのマンションの管理規約において「その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、ほかの用途に供してはならない」という用途制限を明確にしているのが一般的です。

共用部分は負動産マンションかどうか見極める要素

2018年6月にスタートした民泊新法（住宅宿泊事業法）対応として、民泊を禁止する場合、管理規約を「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない」と改定しているマンションが増えています。

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もし住居専用マンションにもかかわらず、事務所使用や不特定多数が出入りする店舗（例えばマッサージ店やネイルサロン）、民泊など、住宅以外の用途として使用されている場合は、管理規約違反です。

マンションに不特定多数の出入りが続くとトラブルや事件に発展する可能性もあります。一度、事務所や店舗、民泊として使用され始めると利用状況の把握や利用禁止にするのが難しく、治安の悪化などにもつながりかねません。管理の甘さの積み重ねは、資産価値の減少につながります。

このほかにも騒音やリフォームをめぐるトラブルでもめていたり、外国籍の住民が多かったり、理事のなり手がいない、大規模修繕工事が行われていないなど、専有部分を除いても負動産マンションを見極める要素はあります。

これを売れる、貸せる「富動産」にするか、あるいは諦めて売ってしまうかを判断するためにも、専有部分はもちろん共用部分における現状把握は、資産価値と居住価値を考えるうえで重要なポイントなのです。