表参道に群がった巨額資金、都心不動産バブル”宴の後”

詐欺未遂、違法な交渉　バブル背後の深い闇

かつての平成バブルと同様に今回のミニバブルでも、不動産取引をめぐって怪しげな人脈がうごめいていた。表参道地区の地上げでは昨年９月、政界にパイプを持つフリーライターや元参院議員秘書らが、詐欺未遂などの容疑で東京地検特捜部に逮捕される事件が表面化している。

今年３月に弁護士法違反に問われたスルガコーポレーションの業務委託先による違法な立ち退き交渉も、舞台の一つは表参道だった。同社は０３年７月以降、計７物件で不動産業者「光誉実業」（大阪市東住吉区）を立ち退き交渉に使った。同社は山口組系暴力団と親しいとされる。事件初公判の検察側冒頭陳述によると、経営者は過去に脅迫など１０件もの前科前歴のある人物。一緒に起訴された専務以下３人の幹部も複数の前科前歴があった。

スルガは短期間で業務を完了させる光誉を高く評価。光誉の経営者は「スルガの仕事や。迷惑かけたらあかん」と部下に指示して強引な交渉を行った。スルガは０７年２月に「表参道三屋マンション」を、アデランス創業者が関係する投資委託会社などを通じて購入。光誉に業務を委託、約８億円を支払った。同年７月に銀行から「問題企業」との指摘を受け一応は取引を打ち切ったが、立ち退き交渉は光誉の紹介先２社に引き継がれ、約１３億円が支払われた。同ビルには事件摘発まで光誉関係者の店舗が入居していたとの事実もある。

表参道の不動産売買をめぐるキナ臭い話はまだある。目抜き通りに面した超一等地の「第２１ＳＹビル」など計３棟を、アーバンコーポレイション系のＳＰＣ「人形町エステート」が購入したのは今年２月１５日。当初５００億円を予定していた転換社債による資金調達が２７０億円にとどまるなど、アーバンの経営不安がささやかれだした時期の取引だ。

私募ファンドを使った不動産流動化ビジネスはアーバンが最も得意とするものだった。バブル絶頂時、物件取得額に対して金融機関からのノンリコースローン（非遡及型融資）は「案件によって必要額の８～９割出た」（不動産ファンド運営会社役員）ともされる。残りは資本金や特定投資家からの匿名出資で調達。アーバン自らは出資を５％以下に抑え、ＳＰＣを非連結化していた。物件の転売益は、数％程度の金利や、それより多少高い匿名出資配当を差し引けば、残りを企画料などの名目で一手に吸い上げられるという算段だ。

いわば高レバレッジ（借り入れによるテコ）と非連結化が高収益を演出するマジック。だが、官報公告された人形町エステートの０８年５月期貸借対照表を見ると、その手法も修正を迫られていたようだ。総資産２２９億円に対して、負債は半分以下の９０億円。株主資本の多くもアーバン負担と思われる。同３月期の有価証券報告書によると、アーバンの人形町エステート株保有額は６１億円に上る。この頃になると、アーバン組成の私募ファンドにカネの出し手がつきにくくなっていたのだ。

キナ臭いというのはこういうことだ。すでに厳しい状況にあったアーバンは、この物件を元の所有会社から「ネオ・ウエーブ」という会社を通じて買った。３者間の売買は同日だ。宅地建物取引業法により仲介手数料は売買価格の約３％が上限。実質的には仲介なのに売買の形式をとるのは、中間業者が高い利ザヤを抜くために行われることが多い。実はネオ・ウエーブの約７割の株式を握るオーナーはコンサルタント業を営むいわく付きの人物。今年５月下旬、食品会社譲渡にかかわる仲介料を隠していたとして所得税法違反で東京国税局により告発されているのだ。