「新築優遇」主義が中古不動産流通を破壊する

「安心R住宅」制度から見える根本的な勘違い

日本では、総務省の産業連関表に基づき、新築住宅が1つ売れればおよそ2倍の経済波及効果(生産誘発効果)があるとされ、バブル崩壊以降は景気が悪くなるたびに新築住宅優遇策がとられてきた。高度経済成長に伴う人口ボーナス期には、確かにそうした経済効果はあったかもしれない。しかし今後は、1つの新築が生まれれば同時に空き家対策も行う必要があり、とうてい2倍の生産誘発効果など望めないはずだ。

国には、「新築住宅が売れなくなると景気が悪くなるのでは」という先入観でもあるのだろうか。しかし、ほかの先進国では中古住宅流通がメインなのに経済が回っていることは厳然たる事実だ。そもそも、新築住宅の資産価値が維持されるならまだしも、木造の場合、20~25年の経済的耐用年数が設定され、その期間を過ぎると価値はゼロになることが不動産業界では一般的だ。新築不動産に税金を入れることは、構図としてはムダな公共工事をやっているのとほぼ同じではないのか。

中古住宅流通市場を活性化させたいなら、まず新築住宅の税制優遇をやめることが必須といえよう。むしろ、新築を造るなら「空き家対策負担金」を課してもよいくらいだ。

すべての中古住宅は救えない

次に、立地や建物のコンディションの観点から、すべての中古住宅は救えないと割り切るべきだ。選択と集中をせずに、なんとなく中途半端な情報開示を義務付けるだけでは効果はない。それよりも、立地を限定して中古住宅流通・空き家対策を進めることのほうが大切だ。

これまで日本の住宅は25年程度でゼロとされてきたが、こうした慣行は先進国でも異例なことだ。たとえば、築年数に関係なく建物のコンディションによって「実質的な築年数」を割り出すといった価格査定手法を不動産業界・金融機関が採用することで中古住宅に資産価値を持たせ、各家計にもたらされる資産効果による経済循環を生み出すべきだろう。

もちろんすべての中古住宅が価値を維持できるわけではなく「設計」「工事」「点検・メンテナンス」の3拍子のレベルが整っていること、そしてなによりニーズのある立地であるものに限られる。

住宅市場には持ち家としての「新築」「中古」、そして「賃貸」がある。人口動態を踏まえながら、これら全体のバランスについてどのように質と量を整えるのかといった、他先進国では当たり前のように行われている政策議論がまずは必要だ。

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