REIT市場が土壇場に、公的資金か合併再編か《不動産危機》

J‐REIT支援の議論が高まりつつある。世界的な信用収縮と不動産市況の悪化を背景に資金繰りに苦しむREITが続出。リスクを取れる投資家が見当たらない中、業界からは「年金や個人投資家が買いに出てくるまで、『安定化基金』のような公的なつなぎ資金が必要」といった声が上がっている。早稲田大学大学院ファイナンス研究科の川口有一郎教授も「不動産取引の出口機能を果たすJ‐REITは、国民経済にとって重要な商品だ」とREIT救済の必要性を説く。

昨年来、リプラス、モリモト、そしてクリードと、REITを傘下に持つ企業の破綻が相次いだが、これまでは破綻前に主要スポンサー(母体企業)が交代し、母体企業の不在は回避されていた。

ところが3月10日、恐れていた事態が発生した。不動産ファンド運営のパシフィックホールディングス(HD)が会社更生法の適用を申請したことで、傘下の日本レジデンシャル投資法人、日本コマーシャル投資法人の両REITのスポンサーが事実上、宙に浮いてしまったのだ。提携交渉中だった中国資本がパシフィックHDとREITとの一体再生を前提条件としていたことが裏目に出た。市場はこの二つのREITの連鎖破綻の可能性におびえている。

本来、母体企業であり運用会社の株主であるスポンサーとREITに資本関係はない。スポンサーの破綻はREITには直接影響しない「倒産隔離」という仕組みが採られている。とはいえ実際は、物件取得や人材、ノウハウ提供などスポンサーとREITとの関係は深い。スポンサーの事業モデルにおいては、傘下REITが私募ファンドと並びスポンサーの保有物件の出口(売却先)の役割を果たすことも多い。金融機関がスポンサーとREITを一体と見なした融資姿勢を強めてきたのはこのためだ。環境急変でダヴィンチHDやケネディクスといったファンド大手の関連REITも、投資口価格(株価)の低迷が続いている。

崩壊した「安全神話」 本業の賃貸にほころびも

REITの資金繰りを一気に「危機モード」にまで陥らせたのは、昨年10月のニューシティ・レジデンス投資法人による民事再生法の適用申請だった。



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