高利回り物件の代表格が、地方都市や郊外のアパートやマンションです。都心に比べて物件価格が安いため、表面的な利回りの数字は高く見えがちです。
しかし、そうしたエリアの多くは、人口減少と高齢化が深刻で、賃貸需要そのものが先細りしています。今は満室でも、一度空室が出ると次の入居者がなかなか見つからず、長期間の空室に悩まされるリスクが非常に高いのです。
また、家賃水準が低いため、修繕費の負担が相対的に重くのしかかります。
経費の差が収益を圧迫
例えば、エアコンの交換費用が10万円だとします。
家賃10万円の都心物件であれば家賃1カ月分ですが、家賃4万円の地方物件では2.5カ月分にもなります。この経費の差が、じわじわと収益を圧迫していくのです。
築年数が極端に古いマンションも、高利回りを謳って案内する物件の常連です。特に風呂・トイレ・洗面台が一体となった、いわゆる「3点ユニット」の古いワンルームマンションは、価格が安いために利回りの数字が良く見えます。
しかし、こうした物件は、今の若い世代からは敬遠される傾向が強く、家賃は上がるどころか、むしろ下落するリスクを抱えています。
実際、私がずいぶん前に購入した「3点ユニット」の物件は、なかなか家賃を上げられません。
さらに深刻なのが、入居者の質の問題です。家賃が6万円台を下回るような物件になると、残念ながら家賃滞納やゴミ屋敷化といったトラブルの発生率が格段に高まります。
私の経験からしても、深刻なトラブルが起きるのは、決まってこうした低家賃の物件でした。
目先の利回りの高さにだまされてはいけません。不動産投資は、長期にわたる安定経営がすべてです。
空室、家賃下落、予期せぬトラブルといった「将来に起こりうるリスク」を総合的に見極めること。そして、たとえ利回りの数字が少し見劣りしたとしても、確かな賃貸需要に支えられた都心の中古マンションを選ぶこと。
それこそが、10年後、20年後に「あのとき、正しい判断をして良かった」と後悔しないための、唯一の選択なのです。
