全解剖｢再開発の仕組み｣利益を生む権利調整の実態 竣工までに30年以上必要なことも

きらびやかなビルやマンションからは見えてこない、現場の泥くさい実情。

1部屋でも所有者が不明ならば、再開発はたちまち滞る（写真は本文と関係ありません）（アフロ）

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道路の幅を広げたい、木造家屋の密集を解消したい、中心市街地ににぎわいをもたらしたい──。安全や税収を考え、再開発は自治体が発起人となることが多い。とはいえ、開発や建設を進めるノウハウは自治体にはない。そこでデベロッパーやゼネコンが協力する形で再開発が始まる。

下表は、都内某所で大手デベロッパーが住民に提示した実際の再開発スケジュールだ。計画当初から15年かかるという覚悟が伝わってくる案だが、現実はさらに長引くことも多い。

東京都港区のある再開発地区では、当初2016年にマンションが竣工するはずだった。が、地権者の合意形成に手こずり、今なお着工すらできていない。利害が複雑に交錯する再開発の進め方を紹介しよう。

まず、市街地再開発には第1種と第2種がある。第1種は権利変換（後述）を行う方式で、地権者が組合を設立することが多い。第2種は再開発施行者自ら土地を買収して進めるもので、公共性・緊急性が著しく高い区域で行われる。ここでは再開発の大半を占める第1種で、なおかつマンションを建設する場合を念頭に置いて解説する。