オフィスの活況はいつまで続くか 不動産市場の専門家が語る

｢大量供給の影響は一時的、賃料の上昇は緩やか｣
JLL リサーチ事業部 アソシエイトディレクター　大東雄人

おおひがし・ゆうと●米ボストン大学大学院修了後、米国で不動産賃貸仲介に従事。帰国後、国内事業会社にて企業財務分析・株式市場調査などを担当。2007年からJLL。（撮影：今井康一）

2018年から20年にかけて都心でオフィスが相次いで供給される。その反動で需給は一時的に緩むだろうが、調整局面は1〜2年で抜け出し、再び需給はタイトになるだろう。

われわれも当初は大量供給に伴って空室率が上昇し、賃料は下落すると予測していた。が、足元の需給は想定したほど緩んでいない。企業は人材確保のためスペックや立地が魅力的なオフィスを求めており、とりわけ都心のAクラスビルの需要が顕著だ。空室率は1％台と、ほぼ空きのない状況が続いている。

2次空室も同様だ。移転元が館内増床で埋まったり、グループ会社が移転してきたりする例も散見される。シェアオフィスが爆発的に増加したことも、空室率の押し下げ要因となっている。その結果、満室で都心のビルに入れない企業の需要が郊外に流れる動きも見られる。

賃料はピークの7割強

他方、Aクラスビルの賃料はピーク時であるリーマンショック前の水準と比較しても7割強で、今後も上昇は緩やかだろう。グレードの高いオフィスビルのストックが増え競争が軟化したことに加えて、当時の高賃料を牽引していた外資系金融機関がリーマンショックで淘汰され、支払い能力のある企業が限られたことも大きい。賃料水準が上がるには、相応の賃料を負担できる産業が育つことが条件だ。