マンション管理組合を揺るがす高齢問題の打開策 ｢終の棲家｣にするために民事信託という選択肢

そこで、そうならないよう利用が期待されているのが「民事信託」だ。「家族信託」とも呼ばれ、元気なうちに信託契約を締結しておけば、意思表示が困難になった後も区分所有者は引き続き組合員としての権利・義務を履行できる。

財産の保護を目的とする「成年後見制度」では対応が難しかった財産の運用や承継が民事信託を活用することで可能になる。

子どもを分譲マンションの形式的な所有者に

モデルケースで見てみよう。管理組合の役員を務める父親が、加齢と認知症の恐れを理由に役員を退任したがっているとする。やがて死亡すれば相続の発生に伴い、子どもにマンションを引き継がせるつもりだ。ただ、それまで（生存している限り）はマンションに住み続け、その間、子どもに管理組合の役員を頼もうという契約内容だ。

具体的な手続きとしては、マンションの区分所有権を信託財産とし、本人（区分所有者＝父）が「委託者」かつ「受益者」、その子どもが「受託者」となるスキームを組成する。すると、信託契約により信託財産の所有権は、その名義のみが子どもに変更され、実質的な権利は「受益権」という形で父親のものとなる。

つまり、子どもは分譲マンションの形式的な所有者となり、同時に管理組合の役員になる旨を信託契約に記載しておくことで、契約後、父親に代わって子どもが役員を引き受けられるようになる。

他方、本人（父親）は専有部分の利用権（信託受益権）を取得し、受益者となった父親は引き続き分譲マンションに住み続けられる。たとえ認知症の発症に伴い、父親が介護施設へ入所したとしても、父親自らの意思でマンションを賃貸することが可能だ。「名義」と「権利」の分離機能を有する民事信託ならではの“なせる業（わざ）”といえる。

今般、民事信託を活用した商品は金融機関にも広がりを見せており、ある銀行では家族信託付きリバースモーゲージの取り扱いを開始した。家族信託（民事信託）をセットにすることで、契約者が認知症になった場合、担保不動産（マイホーム）の売却や返済手続きの変更権限が家族に移る。判断能力の低下により資産が凍結されないよう、先手を打っておくのだ。認知症が発症してからでは手遅れなのだ。

4年後には高齢者の約5人に1人が認知症になるおそれがある中で、こうした流れ（認知症対策）は必然といえるだろう。近年、分譲マンションが終の棲家として選好される中、認知症リスクを回避する手段の1つとして、民事信託は管理組合の「持続可能性」を高める有効ツールとして機能するはずだ。