では、どうやって投資する物件を探せばいいのでしょうか？ 不動産投資が初めての人は戸惑うこともあるでしょう。1つの方法ですが、会社員にとって活用できるのが平日夜や週末に開催される不動産投資セミナーです。セミナー後の個別相談を申し込むと、物件紹介も受けることができます。その際、1社だけでなく複数の会社のセミナーに参加し比較検討することをオススメします。
50代の不動産投資では、最終返済時の年齢を意識しつつ、あえて融資を活用することです。「借金は悪」と思うと、早く返済したい気持ちになるでしょうが、なるべくキャッシュフローを増やすことを優先し、自分がリタイアするまでに戦略的な繰り上げ返済で手取り収入を増やしていくことです。
利用できる融資については不動産投資会社とひもづいており、ネット検索などで物件を見つけたとしても希望の金融機関で融資を受けられるとは限りません。ですから、付き合う不動産投資会社はパートナーとして慎重に選ぶ必要があるのです。ここが難しいところではありますが、提案資料は疑うくらいの気概を持ちたいところです。資料の1次情報は自分の目で確認すべきです。
現地や周辺状況の確認は必ず自分で行うべし
具体的に、不動産投資を検討する際に最低限確認するべき5つのポイントを挙げておきます。「立地」「物件」「物件保有のシミュレーション」「年間コスト」「修繕計画と修繕積立金」の5つです。
立地：空室リスクを減らすためにも立地は重要です。賃料が安定しやすい都心を検討し、ハザードマップや最寄り駅の乗降人員、該当区の人口予測などのデータ確認や、実際に駅から歩いて周辺環境を確認します（平日、休日、朝晩、雨天時など）。
物件：耐震基準は新耐震基準適合か？ 最近では築古のリノベーション物件も注目されているようですが、次に購入する人が融資を利用できるかなど、出口戦略とコスパを考えると、「築10年以上の中古物件」が妥当なところでしょう。エントランスや集合郵便受け、ゴミ収集所など管理状態を実際に確認、ネットの口コミサイトなどで風評を調べ、「大島てる」など事故物件サイトも調べておきます。
物件保有のシミュレーション：不動産投資会社によっては融資利用時のキャッシュフロー表を作成してくれますが、自分の家計のキャッシュフロー表に落とし込み、繰り上げ返済の予定も含めて購入しても大丈夫か確認します。
年間コスト：固定資産税、管理委託手数料、建物管理費・修繕費の定期支出、エアコンや給湯器の設備費など不定期支出の予測も含め、1年単位のコストで算出、支出に加えます。
修繕計画と修繕積立金：滞納者がいないか？ 積立金がマイナスになっていないか？ もし該当する場合には適切に対応しているか確認します。
これらは不動産投資する際に最低限検証したいことです。疑問が出てきたら、都度担当者レベルに確認をとることです。やりとりの中からパートナーとして信頼に値するか判断できるでしょう。不動産のプロを味方につけるのも重要なポイントです。
冒頭の金融庁の調査結果では、最後に「投資家において留意すべき事項」も明記され、「物件の現地確認や周辺状況の把握を自ら行う」などと促しています。上記ポイントとも重なりますので、不動産投資を行うのであれば最低限クリアしたいところです。
三原 由紀
プレ定年専門ファイナンシャルプランナー
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みはら ゆき / Yuki Mihara
バブル期にOLを経験、子育て中で外に出られないときに同じアパートに住むママ友3人で株のネットトレードを始め、夫にナイショのままコッソリ1000万円以上の利益を達成。子供の小学校入学を機に保険代理店でパート開始し、FP資格を取得。「無知はリスク（知らない＝損をしていることもわからない）」を実感して、自らの家計を再生。40代・50代に向け、プレ定年夫婦専門FPとして「お金で揉めない夫婦関係を構築」「50代からでも間に合う家計立て直し」を提案・実行支援する。保険や金融商品を売らない独立系FPとして活動中。「確定拠出年金相談ねっと」認定FP。三原由紀公式サイト。
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