家賃年収7000万円の【億り人大家】が｢不動産投資なら戸建てがおすすめ｣と言い切る4つの理由

ただし、すべての地方がこのような状況に陥るわけではありません。

そこそこの価格で購入が可能で、底堅い家賃が得られ、価格も下がりにくいといった物件もマーケットには存在します。都会の物件に比べたらライバルは減りますので、根気よく探すことです。

「残念な物件」ほど実は利回りがいいことも

土地で売れない、実需の中古戸建てとしても売れないと予想される物件は、「賃貸物件としての出口」を探すことになります。「自宅用」としては売れなくても、入居者がいて家賃が入ってくる「オーナーチェンジ物件」として売りに出せば、「投資用」として価値が生まれるのです。

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いわゆるボロ戸建て投資は、この3番目に当てはまるものが多いでしょう。私自身も、この地方の築古物件について、アパート約10棟、戸建て約50戸を所有しています。どれも利回りが高く、私の大家業としての「手取り」の9割はここから得ています。

土地としては価値がない、実需向けの家としての需要もないというと、何だか残念な物件のように感じますが、その分、安く買えるので利回りが高くなりやすく、賃貸物件としては優秀なものも多いのです。

補足すると、このカテゴリには、首都圏の「自宅用としては売れないが、賃貸の需要がある」戸建ても当てはまります。

首都圏なのに自宅用として売れない理由は、「再建築不可」の物件です。自宅用として首都圏の家を買う方は基本的に住宅ローンを使います。逆にいうと、どんなに場所が良くても、住宅ローンを使えない物件は実需向けにはほぼ売れません。

そのため、このような物件は安く買い、賃貸物件として仕上げ（入居者は再建築不可かどうかは気にしないので、客付けは問題ないことが多いです）、最終的にはオーナーチェンジとして売りに出します。

オーナーチェンジ物件にして価格を調整すれば、買い手が現れることは多く、短期間で売れていきます。これも物件のピークパフォーマンスを考えた選択です。

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