死ぬまでに延々と返そうと思っていると…住宅ローン返済期間50年を喜ぶ人の"落とし穴"

元本返済をしていないと資産下落で売れなくなるというリスクと、資産インフレしているのだから元本返済しなくていいというリスクの考え方は、根底では一致している。なぜなら、いつでも資産と負債の天秤で考えているからだ。

資産下落の際に負債の返済スピードが問題になり、資産インフレの際に元本の返済スピードが無駄に思えるということだ。

であれば、資産インフレが継続しており、今後も継続していきそうな現状では、50年ローンは「あり」ということになる。「あり」だからと言って、誰にでも勧めているわけではない。

50年かけてもなかなか減らない元本

50年ローンが選択肢となり得るのは、5～10年で住み替えを前提とする人だ。借入期間を短期にとどめる前提なら、資産インフレ下では相対的にメリットが生じる可能性がある。資産インフレ中の5年・10年の期限付きで物件を売却するのだと考えるならば、資産インフレの年率と金利を比較することになる。つまり、1年で10％値上がりするものを金利1％で借りて運用すると思えば、効率の良い投資になる場合がある。

逆に、50年かけて死ぬまで延々と返そうと思っているなら、借金地獄に身を投じるようなものだ。なかなか減らない元本の中、物件価格1億円・金利1％を50年ローンで返すと総額1.27億円支払うことになる。35年ローンなら、1.18億円なので、900万円の出費増加になるだけだ。